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문) 1세대1주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것으로 알고 있다. 2주택이라하여 무조건 양도세가 과세되는 것은 아니고 2주택인 경우에도 비과세될 수 있다고 하는데 비과세되는 경우를 알고 싶습니다.

답)1세대가 1주택을 3년이상 보유한 상태인 경우 주택양도에 대해서는 주택 및 그 부수토지의 양도에 대해서는 양도소득세는 비과세됩니다.

원칙적으로 1세대에 1주택을 소유한 경우에만 해당합니다. 그렇지만 1세대1주택에 대한 특례를 두고 있는데 이를 살펴 보겠습니다. 먼저 상속으로 1주택을 상속받는 경우입니다. 상속받는 주택의 양도는 보유기간 및 양도시기에 관계없이 비과세됩니다. 여기서 상속주택이라 함은 피상속인이 가장 오래 소유하던 1채의 주택만 의미합니다. 상속주택이 여러 채여서 상속인들이 1채씩 나누어 상속받는 경우에는 피상속인이 가장 오래 소유하던 주택을 상속받은 자 1명만 비과세됩니다.

다음으로 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 일시적인 2주택인 경우입니다. 이러한 경우 2년동안은 1주택으로 보아 비과세합니다.

또 1세대1주택자가 1주택을 가진 직계존속을 봉양하기 위하여 세대를 합침으로 1세대2주택이 되는 경우에도 합친 날부터 2년이내에 양도하면 비과세가 적용되고, 1주택자가 다른 1주택자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우에도 혼일일로부터 2년이내에 양도하면 비과세됩니다.

공통적으로 2년동안에 한하여 1주택으로 보고 있음을 알 수 있습니다.

팔리지 않다가 유보기한을 넘겨서 양도하면 비과세가 적용되지 않습니다. 다만, 한국자산관리공사에 매각 의뢰, 법원에 경매를 신청한 경우, 국세징수법에 의한 공매가 진행 중인 경우에는 유보기한에 관계없이 1세대1주택의 양도에 대한 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

참고로 주택의 부수토지는 도시계획구역내는 건물바닥면적의 5배까지입니다.

/ 문찬경(세무사문창경사무소)