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고가 주택 매입땐 취득세 요율인하 노려라…소형 구입은 '혜택±입주지연 연체금'따져봐야

주택의 분양가가 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 이로 인해 내 집 마련을 꿈꾸고 있는 사람들의 부담이 가중되고 있다. 여기에 내 집 마련이후 내야 하는 각종 세금도 사람들에게 큰 부담이다.

 

연초 장기보유특별공제 요율 조정 등 일부 장기 실수요자들을 위한 세제의 변동이 있었지만 취·등록세 요율인하 시기와 종부세 부담을 낮추는 작업이 늦춰지는 등 세제관련 규제완화가 본격화되려면 일정부분 시간이 필요할 것으로 보인다.

 

특히 올 공동주택 공시가격도 지역별, 주택유형별로 공시가격이 양극화된 상태여서 세 부담을 고려해 구입단계부터 매도단계까지 나름대로의 절세 전략을 구성해야 할 것으로 보인다. 부동산 정보제공업체 부동산써브의 전문가들의 조언을 기초로 부동산 세 부담을 줄일 수 있는 절세 전략을 알아본다.

 

△거래세와 소득세 절세 방법

 

거래세와 소득세는 크게 취득과 매도 때에 지불해야 하는 세금으로 나눌 수 있으며, 공동주택을 취득하게 되면 취득세, 농어촌특별세, 등록세, 교육세를 내야 한다. 자치단체의 세수보존방안이 마련되면 연내에 취득세는 1%로 요율이 인하되고, 등록세는 폐지될 것으로 보인다.

 

따라서 고개 주택을 매입한 뒤 입주시기가 임박해 등기를 앞둔 분양권 소유주라면 요율인하시기를 검토해 법개정 이후 매입 시기를 조정하거나 지연 등기하면 절세할 수 있다.

 

하지만 소형면적의 경우는 요율인하 혜택이 크지 않은데다 도심의 소형면적들은 매매가가 상승하는 추세이기 때문에 요율인하혜택의 경중을 따져 선택해야 한다. 아울러 지연등기를 할 경우 입주지정기간이 끝나면 연체금이 부과됨으로 지체상금과 절약할 수 있는 거래세를 꼼꼼히 비교해야 한다.

 

이와 함께 1주택자에 비해 다주택자는 장기보유 특별공제를 받을 수 없고, 세율도 60%를 적용 받기 때문에 주택을 팔 때도 세금을 줄일 수 있는 방법을 마련해야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 결국 다주택자는 단순히 매도순서를 정하기 전에 본인이 다주택자가 맞는지에 대한 점검을 해야 한다.

 

이밖에 주택을 양도할 경우 최소 2년 이상을 보유하는 것이 좋다는 게 전문가들의 의견이다. 1년 미만 보유는 50%의 세율이, 1년 초과~2년 미만은 40%의 세율이 적용돼 시세차익이 기대되더라도 세금으로 환수당하기 때문이다.

 

반면 3년 이상 보유할 경우 장기보유특별공제 혜택까지 받을 수 있다.

 

또 상가주택이나 오피스텔은 사용자용도(변경)에 따라 세금이 다르게 부과됨으로 사업자 등록을 하거나 사무실, 주거용으로 임대해 관련과세를 요령 것 피하는 것이 방법이다.

 

△보유세 절세 방법

 

올해 보유세 부담이 지난해에 비해 상대적으로 늘어난다. 올해 과표적용률이 재산세는 50~55%, 종부세는 80~90%로 상향조정 됐기 때문이다.

 

또 이명박 정부가 연내 보유세재 완화를 미루고 있어, 인별 과세를 세대별과세로 수정하거나 종부세 부과대상을 상향하는 부분이 당장은 쉽지 않을 것으로 보인다.

 

이에 따라 연내에 주택을 팔 계획을 갖고 있다면 6월1일 이전인 상반기 내에 매도를 서둘러 당해연도 보유세를 피하는 것도 방법이다.

 

그러나 10억 이상의 고가주택을 매입할 매수자라면 6월1일 이후로 등기시점을 미루면, 약 500만원정도 보유세를 피할 수 있을 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

 

부동산써브 함영진 실장은 "세금을 아끼는 것도 돈을 버는 기술 중의 하나"라며 "자신에게 맞는 본인만의 절세 노하우를 익히고 세무전문가의 조언을 듣는 것도 재산을 지킬 수 있는 방법이 될 것"이라고 말했다.