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〔물음〕갑 씨는 주거용 다세대주택(원룸)을 신축해 임대사업을 하고 있습니다. 건축비용 이외에 양도소득세 계산을 위해 필요경비로 인정되는 자본적 지출액에는 무엇이 있을까요?

〔답변〕토지·건물 등 자산을 양도·납부하는 양도소득세는 해당자산의 양도가액에서 그 자산의 취득에 들어간 비용 및 자산의 가치를 증가시키는 자본적 지출액 등을 공제해 계산합니다.

이때 자본적 지출액 등에 대해 납세자와 과세당국의 의견이 상충되는 일이 종종 일어납니다.

자본적 지출액은 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용, 엘리베이터 또는 냉·난방장치 및 피난시설 등의 설치와 재해 등으로 건물 등이 멸실 또는 훼손돼 당해 자산 본래의 용도 회복을 위한 비용 지출 등입니다.

주택의 경우 이용편의를 증대시키기 위해 지출하는 베란다 창틀, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비 등 내부시설의 개량을 위한 공사비는 자본적 지출액에 해당합니다.

일반 상업용 건물의 경우 취득 뒤 건물 전체의 용도를 변경하거나, 대수선 공사를 했다면 자산의 개량을 위한 지출비용으로 보아 필요경비에 산입합니다.

그러나 정상적인 수선 또는 부동산 본래의 기능을 유지하기 위한 경미한 개량인 벽지·장판 교체비, 싱크대 등 주방기구 교체비, 옥상방수 공사비, 타일·변기공사비 등은 자본적 지출에 해당되지 않아 필요경비에 산입하지 않습니다.

과세당국은 오피스텔의 비품(TV·에어컨·냉장고·가스레인지·식탁 등) 구입비는 임대조건을 유리하게 하기 위한 임대비용으로 자본적 지출이 아니라고 판단하고 있습니다.

/옥계공인중개사 사무소