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◆〔물음〕갑씨는 거주하고 있던 주택을 재건축하기 위해 조합에 신탁하고, 5년 전부터 보유한 아파트는 매각한 뒤 임대주택으로 이사하려 합니다. 이런 경우에 1세대 1주택의 규정을 적용받아 양도소득세를 비과세 받을 수 있는지요?

◆〔답변〕3년 이상 보유한 1세대 1주택을 팔게 되면 그에 따른 양도소득세를 비과세합니다.

갑씨처럼 재건축을 위해 기존 주택을 재건축조합에 신탁한 경우에는 기존주택이 상시 주거용으로 사용할 수 있는 지가 판단의 기초가 됩니다. 통상 건물을 주택으로 보기 위해서는 상시주거용으로 사용해야 하고 실제 주거에 쓰이고 있는 상태여야 합니다.

주택이 낡아 재건축을 위해 상수도·전기시설 등 내부시설을 완전히 철거해 사람이 살수 없는 폐가 상태라면 '주택'으로 보지 않는 것이 세정 당국의 판단입니다.

위 사례에서도 재건축을 위해 신탁한 뒤 현재 완전히 철거되지는 않았지만 살던 사람들이 퇴거하고 사실상 주택으로 사용하기가 불가능하다면 주택으로 보지 않을 수 있고 다른 주택(아파트)이 1세대 1주택 비과세 요건인 3년 이상 보유한 만큼 비과세가 가능합니다.

하지만 최근 대법원에서는 재건축을 앞두고 철거를 기다리고 있는 아파트 중 비과세 제외 대상인 고가주택은 소득세법상 '주택'으로 판단, 이를 보유한 상태에서 다른 주택을 양도한 사람에게 양도소득세를 부과한 세정당국의 처분은 정당하다는 판례가 나왔습니다.

/공인회계사·서린회계법인 대표