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전주지역 조정대상지역 유지...부동산시장에 미칠 여파는

전주지역이 적용된 조정대상지역 그대로 유지되는 것으로 결론나면서 부동산 시장에 미칠 여파에 관심이 집중되고 있다. 30일 국토교통부는 2022년 제2차 주거정책심의위원회를 열어 투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)을 심의‧의결했다. 이날 회의는 정부위원은 서면으로, 민간위원은 현장에서 모인 가운데 열렸다. 심의 결과, 주택가격 상승폭이 비교적 낮았고 미분양 증가세가 뚜렷한 지방 권을 중심으로 투기과열지구 및 조정대상지역을 일부 해제키로 했다. 그러나 전주지역의 경우 이번 심의에서 풀지 않고 그대로 유지하는 것으로 결론나면서 부동산 업계의 실망감이 커지고 있다. 최근 전주시가 국토부에 조정대상 지역 해제를 건의한데다 조정대상 지역 해제요건을 모두 충족하고 있으며 지역 내에서 해제 목소리가 커지고 있던 상황이어서 해제대상에 포함될 것으로 기대를 모았기 때문이다. △건설사와 정비업계 ‘난감’=조정대상지역에서 해제될 것으로 예상하고 신규 아파트 분양일정을 미뤄왔던 건설사와 시행업체들도 난감한 상황에 처해졌다. 내심 기대를 해왔던 재개발 재건축 업계도 이번 결정으로 조합원 분양분을 제외한 일반분양에서 조합원들의 비례 율을 높일 수 있을지 고심이 커지고 있다. 비례 율이란 재개발이나 재건축 사업이 끝난 후 조합이 벌어들일 총수입금에서 사업비를 뺀 금액을 구역 내 토지 및 건물감정 평가액으로 나눈 금액 이며 비례 율이 높은 수록 조합원들의 추가 분담금이 줄어든다 가령 내 자산의 감정가격이 1억이고 비례 율이 120%라면 권리가격이 1억 2000만원이 돼 조합원 분양금액이 3억 원일 때 추가 분담금은 1억 8000만원이 되고 비례 율이 100%라면 2억 원을 더 내야 한다. 당연히 일반 분양가를 높게 받아야 비례 율이 높아지는데 전주지역이 조정대상지역으로 유지되면서 주택보증공사의 고분양가 심사과정에서 조합의 의도와 달리 낮은 분양가가 책정될 공산이 크다. 일각에서는 전주시가 조정대상 지역 해제에 의지가 부족했던 게 아니냐는 의혹도 제기되고 있다. 조정대상지역 지정으로 실수요자가 집을 구입하려해도 대출규제 때문에 살수 없고 팔려는 쪽도 세금폭탄 때문에 팔수 없어 거래절벽이 심화되는 등 부작용이 큰데다 해제요건을 충족하고 있는 상황에서 지난달에야 국토부에 해제를 요청하는 등 늑장대응 했다는 지적이다. △부동산 시장 크게 위축=부동산 업계는 전주지역이 조정대상지역으로 유지되면서 우선 신규 아파트 공급 중단 사태가 장기간 유지되고 지역 부동산 시장이 크게 위축될 것으로 보고 있다. 과거와는 달리 주택담보대출이 2배 이상 오른 상황이어서 영글 대출로 집을 장만한 실수요자들이 감당하기 어려운 상황에 처할 것이라는 전망도 나온다. 부동산 전문가들 사이에서는 집값이 오르는 것도 문제지만 내려가는 것은 더 큰 문제라는 데 의견이 모아지고 있다. 실수요자들이 현금을 주고 집을 장만하는 경우는 희박하고 대부분 대출을 끼고 있는 상황에서 대출금리는 치솟고 집값은 하락한다면 대출금이 집값을 추월하는 경우까지 발생하는 등 여러 가지 부작용이 예견되고 있기 때문이다. 노동식 공인중개사 협회 전북지부장은 "현재 만성지구 같은 신규 택지에 있는 아파트 수백 채가 매물로 나와 있는 상태지만 대출규제로 매매가 이뤄지지 않고 있어 1억 미만이나 구축 아파트의 경우는 집값이 오르고 있는 반면 신규 아파트는 가격이 계속 떨어지고 있는 상황이다"며 "급작스런 집값 하락은 부작용이 더욱 크게 때문에 점차적인 안정화를 위해 조정지역이 해제돼야 한다"고 강조했다.

  • 건설·부동산
  • 이종호
  • 2022.06.30 17:33

새만금공항 사업 사업비 8077억원 확정...공기단축 시급

전북의 숙원사업인 '새만금국제공항 개발사업'의 총 사업비가 8077억원으로 확정됐다. 국토부는 30일 기본계획을 수립 고시하고 오는 8월 사업자 선정을 위한 입찰 절차를 시작할 예정이다. 정부는 2028년 완공, 2029년 개항을 목표로 제시했는데 이는 그동안 전북도가 요구해온 2027년 완공, 2028년 개항보다 1년 늦은 것이어서 '공사 기간(공기) 단축' 방안 마련 등 후속 행정 절차의 신속한 이행이 시급한 과제로 떠올랐다. 새만금국제공항은 미군공항인 군산공항 활주로에서 서쪽으로 1.3㎞ 떨어진 위치에 독립적인 운영이 가능한 민간공항으로 건설된다. 새만금국제공항은 2500m 길이의 활주로와 계류장(항공기 5대 주기), 여객터미널(1만 5010㎡), 화물터미널(750㎡), 주차장(696대), 항행안전시설 등을 건설할 계획이다. 향후 활주로와 터미널 등 확장에 대비해 부지 3.4㎢ 확보했다. 국토교통부는 2028년까지 새만금국제공항 건설을 완료하고 시험 운항 등 준비 절차를 거쳐 2029년 개항한다는 계획을 내놨다. 또 개항에 맞춰 군산공항에서 운영 중인 민항 노선을 이전하고, 군산공항에 남게 되는 여객터미널과 주차장 등은 지역주민을 위한 공간으로 활용하는 방안을 검토할 방침이다. 새만금국제공항의 당초 사업비는 9359억 원으로 추정됐지만, 기획재정부와의 총사업비 협의 과정에서 간접비 등이 삭감되면서 사업비가 축소됐으며 이번 기본계획 고시로 계획 단계에서 실행 단계로 접어들게 됐다. 다만 전북도가 요구해온 2027년 완공, 2028년 개항을 실현하기 위해서는 공기 단축이 필수적이다. 이를 위해서는 오는 8월 예정된 대형공사 입찰방법 심의에서 개발사업을 턴키(설계·시공 일괄 입찰) 방식으로 확정하고, 이후 환경영향평가를 신속하게 추진하는 것이 중요하다. 이와 관련 전북도 권민호 공항하천과장은 "기본 및 실시설계, 착공, 준공 등 공항 건설과 개항에 차질이 없도록 국토부와 긴밀히 공조하겠다"며 "새만금국제공항을 조기 착공·개항하는 방안도 적극 강구하겠다"고 밝혔다. 국토부는 매립 등 새만금국제공항 부지공사는 턴키방식으로 진행하고, 활주로와 여객터미널 등 상부시설은 기타공사 방식 적용을 검토하고 있다. 턴키방식 비중이 클 것으로 예상되면서 전북지역 업체들의 참여비율에 관심이 집중되고 있다. 하지만 사업자가 초기 설계도서를 제출해야 하기 때문에 지역업체가 대형건설사가 컨소시엄을 구성해 응찰할 경우 참여지분에 따라 수억 원 이상의 설계비를 부담해야 하는 점 때문에 지역업체들의 진입장벽이 되고 있다. 공사를 낙찰받지 못할 경우 초기설계비용을 날릴 수도 있다는 부담 때문에 지역건설업체들의 참여비율이 저조할 것이라는 전망이 나온다. 국토부 이경재 신공항기획과장은 “새만금국제공항 기본계획이 확정된 만큼 올해 하반기 설계에 착수하는 등 본격적으로 사업을 추진할 계획"이라며 "지역건설업체 참여 의무화를 통한 지역 경제 활성화, 최신 공법 적용을 통한 친환경 공항 건설을 위해 노력하겠다"고 말했다. 한편 새만금국제공항 개발사업은 2019년 1월 국가균형발전 프로젝트로 선정된 뒤 같은 해 11월 사업계획 적정성 검토를 마쳤다. 2020년 6월 기본계획 수립에 착수해 전략환경영향평가 협의, 기본계획(안)에 대한 주민의견 수렴, 관계기관 협의 등을 완료했다. 2058년 기준 연간 여객 수요는 105만 명, 화물 수요는 8000톤으로 예상된다. 공항이 개항하면 제주 등 국내선뿐만 아니라 일본, 중국, 동남아에 이르는 국제선까지 운항이 가능해져 새만금의 경쟁력을 확보하는데 크게 기여할 것으로 보인다. /이종호·문민주 기자

  • 건설·부동산
  • 이종호
  • 2022.06.29 18:17

전주 감나무 골 재개발 사업 새 전환기 맞나?

법원의 조합원 퇴거 연기 결정으로 연달아 사업이 지연돼 왔던 전주 감나무골 재개발 사업이 새로운 전환기를 맞을 전망이다. 조합원 총회에 상정된 모든 안건이 통과됐고 조합장이 재신임을 받아 갈등요인이 봉합되고 있으며 오는 7월 건축승인 신청과 함께 순차적으로 사업추진에 박차를 가할 예정이다. 전주 감나무 골 재개발 조합은 지난 25일 전주 서신동 농어민 회관에서 총 552명의 조합원 가운데 438명이 참석한 가운데 조합원 총회를 갖고 올해 예산 안과 설계변경 계약 안 등 11개 안건을 통과시켰다. 특히 조합은 고창학 현 조합장에 대한 재신임을 물어 85%이상의 지지로 오는 2025년 8월 까지 연임 안을 통과시켜 그동안 사업지연에 따른 갈등이 봉합되고 있다는 평가가 나온다. 지난 2020년 전주시로부터 관리처분 인가를 받은 조합은 조합원 이주 및 철거단계를 진행하고 있었지만 일부 현금청산자들과의 협의가 이뤄지지 않으면서 사업추진이 1년 이상 답보상태에 머물러 왔다. 올해부터 부분 철거에 돌입하고 조합원과 현금 청산자들의 퇴거와 영업권 보상이 진행돼 왔는데 조합원의 퇴거기일이 1개월 연기되면서 사업추진이 연달아 늦어져 일부 조합원들 사이에서 불만이 제기돼 왔다. 하지만 전주시가 최근 국토부에 조정대상 지역 해제를 요청한데다 우범기 당선자가 정비사업 활성화에 높은 관심을 나타내는 등 개발 호재와 시기가 맞물려 오히려 사업추진에는 유리하게 작용할 것이라는 전망이 나오면서 조합장 재선임에 압도적인 지지가 나온 배경으로 분석되고 있다. 조합은 오는 7월 건축심의를 시작으로 8월 말 사업인가 변경총회, 10월 남아있는 청산자 이주를 마치고 11월 안으로 철거작업을 마치고 내년 상반기 조합원 분양과 착공, 일반분양에 나선다는 계획이다. 전주 서신동 감나무 골은 사통팔달의 중심부에 위치해 있고 주변에 편의, 기반시설이 잘 갖춰져 있는 게 특징이다. 전주 롯데백화점과 이마트 전주점이 도보로 이동할 수 있을 정도로 인접해 있는데다 인근에 전주 서신중과 한일고등학교 등 교육, 교통여건이 뛰어나다는 지리적 위치 때문에 일반분양에 나설 경우 청약경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 예상대로 일반분양에 성공할 경우 조합원들의 부담이 줄고 비례율도 높아질 전망이다. 비례 율이란 재개발이나 재건축 사업이 끝난 후 조합이 벌어들일 총수입금에서 사업비를 뺀 금액을 구역 내 토지 및 건물감정 평가액으로 나눈 금액 이며 비례 율이 높은 수록 조합원들의 추가 분담금이 줄어든다 가령 내 자산의 감정가격이 1억이고 비례 율이 120%라면 권리가격이 1억 2000만원이 돼 조합원 분양금액이 3억 원일 때 추가 분담금은 1억 8000만원이 되고 비례 율이 150%라면 1억5000만 원을 더 내야 한다. 고창학 조합장은 “조합원들의 압도적인 지지를 받아 재선임 된 만큼 앞으로 더욱 겸손한 자세로 조합원들의 말에 귀를 기울이고 이익 극대화를 위해 노력하겠다”고 밝혔다. 전주감나무골 재개발 사업은 포스코와 한라건설을 시공사로 전주 서신동 일대 11만 8444㎡ 면적에 300여 가구의 오래된 주택을 헐고 그 자리에 3개단지 지하 3층~20층 아파트 28개동 총 1986세대를 신축하는 사업이다.

  • 건설·부동산
  • 이종호
  • 2022.06.27 17:51

지역업체 하도급 확대를 위한 대형건설사 본사 합동 방문

‘전주시’와 ‘대한전문건설협회 전라북도회(회장 임근홍)’가 전주 송천동 에코시티 3블럭에서 주상복합 신축공사와 에코시티 내 생활형 숙박시설 신축공사 현장에 지역업체 하도급 다수 참여와 지역자재 사용확대를 건의하기 위해 서울 송파구에 위치한 ㈜한양 본사와 경기도 성남시 분당구에 위치한 마이스터건설(주) 본사를 합동으로 방문했다. 22일 전주시와 협회는 해당사업의 시공사인 ㈜한양 본사와 마이스터건설(주) 본사에서 실무담당자와 간담회를 갖고 해당 사업에 지역업체의 하도급률 60%이상과 지역자재 사용률 80%이상을 건의했다. 전주시청 건축과 유상봉 과장은 “전주시내에서 이루어지고 있는 대형 건설현장에 우리 지역업체가 다수 참여하게 되면 지역경제 활성화는 물론 자연스레 해당사업의 홍보에도 큰 효과가 있다” 며 “지역사회에 대한 배려와 안배로 상생·발전하는 사회적 기업이 되어달라” 고 말했다. 협회 관계자도 “건설산업의 활성화는 즉각적인 일자리창출과 동시에 지역의 장비 및 건설자재의 소비로 지역경제발전에 긍정적인 효과가 크므로 지역업체 참여율을 높여서 지역경제에 힘을 보태달라” 고 말했다. ㈜한양과 마이스터건설(주) 업무담당자는 추진 중인 사업계획에 전주시와 협회의 건의를 반영하여 지역업체의 하도급 참여를 적극 검토하고 지역과 상생발전 할 수 있는 방안을 모색하겠다고 긍정적으로 답했다. 전주시는 지난 2019년 1월부터 건축과 내 하도급관리팀을 설치·운영하고 있으며 지역업체 수주물량 확대를 위해 협회와 합동으로 전주시 관내에서 대형건설공사를 시행하고 있는 건설업체 본사를 방문해 지역업체 홍보활동 및 공사참여 확대를 지속적으로 건의하고 있다. 이 같은 노력의 결과으로 전주시 관내 대형건설현장에서 지역업체의 대거 공사수주라는 가시적인 성과가 나타나고 있다.

  • 건설·부동산
  • 이종호
  • 2022.06.22 17:38

사업기간 연기된 전주 감나무골 어떻게 되나

법원의 퇴거시일 연장으로 전주 감나무 골 재개발 사업기간 지연이 불가피 해졌지만 오히려 개발호재와 시기가 맞물리면서 사업추진에 탄력이 붙을 전망이다. 전주시가 최근 오는 30일로 예정된 국토부 주거정책 심의위원회에서 전주시의 조정대상지역 해제를 요구한데다 우범기 당선자가 정비사업 활성화에 높은 관심을 나타내고 있는 이유에서다. 21일 전주 감나무골 재개발 사업조합에 따르면 지난 2005년 추진위를 시작으로 2006년 전주시로부터 예비정비구역으로 지정을 받아 본격적인 개발사업이 추진됐으며 2015년 사업시행인가를 받았지만 관리처분 인가 단계에서 조합원들끼리 재산평가에 대한 불만으로 내분이 생기면서 사업이 답보상태에 머물게 됐다. 하지만 지난 2018년 새로운 조합장이 취임하면서 사업이 정상궤도에 진입, 주민총회에서 관리처분인가가 통과돼 지난 2020년 전주시로부터 관리처분인가를 받아 포스코와 한라건설과 시공계약을 맺고 현재 이주율은 97%를 넘기며 대단지를 4개 구역으로 나눠 부분철거를 시작, 오는 10월 이후 지장물에 대한 완전철거를 앞두고 있다. 하지만 모든 일이 순조롭지만은 않다. 현재 현금청산 등 10여명 안팎의 미이주 세대가 버치고 있는 상태에서 법원이 최근 조합원이 제기한 이의신청을 받아들여 당초 5월 말이었던 이주시점이 6월 30일까지로 연기됐으며 덩달아 현금 청산 자와 영업권자들의 선고 기일도 밀려나는 결과가 발생해 전체적으로 2~3개월 사업기간 연장이 불가피해지는 등 사업일정에 차질을 줄 수 있는 위험성도 존재하고 있다. 다만 조합원분을 제외한 1300세대의 일반분양에 큰 걸림돌로 우려됐던 전주시 조정지역이 조만간 해제될 전망인데다 우범기 전주시장 당선자가 재개발 재건축 사업 활성화에 큰 관심을 가지고 있는 것으로 알려지면서 신속한 행정절차 진행과 일반 분양성공으로 조합원들의 부담이 크게 줄어들 전망이다. 우범기 시장 당선자는 최근 "도시가 성장하면서 외곽지역으로 뻗어나가지만 결국 기반시설이 갖춰진 구도심 쪽으로 다시 몰리게 된다"며 "재개발과 재건축 사업같은 도시정비사업이 활성화돼야 도시가 발전한다"고 밝혔다. 우 당선인의 이 같은 의견이 시정에 반영된다면 전주 감나무 골 사업추진에도 탄력이 붙고 일반분양 성공으로 조합원들의 이익이 극대화될 것이라는 기대가 커지고 있다. 고창학 전주감나무골 조합장은 "그동안 수많은 우여곡절이 있었지만 조합원들이 신뢰와 지지를 바탕으로 어려움을 헤쳐 나갈 수 있었다"며 "사업기간 연장이 오히려 전화위복이 될 수 있도록 최선을 다하며 앞으로도 조합원들의 이익을 위해 온힘을 쏟겠다"고 밝혔다.

  • 건설·부동산
  • 이종호
  • 2022.06.21 17:07

인력난에...공사 줘도 일 못한다

전북지역 중견건설업체인 A사는 최근 1만㎡ 규모의 물류 창고를 지어달라는 유통업체의 요구를 거절했다. 평상시 같으면 공사수주를 위해 로비라도 해야 할 입장이었지만 도저히 필요한 인력을 충당할 수 없었기 때문이다. 전국적으로 공사현장 근로자가 부족현상이 심화되고 있는 가운데 전북지역 건설현장에서도 인력 기근현상이 발생하면서 대책마련이 요구되고 있다. 물가상승에 따라 건설현장 근로자의 임금도 크게 인상됐지만 현장인력을 구하지 못해 공사수행에 차질을 빚고 상황. 대한건설협회에서 전국의 2000여개 건설현장의 127개 직종을 조사한 2022년 평균임금은 보통 인부의 경우 1일 14만 8510원이며 숙련공(특별인부)의 경우 18만7436원 받고 있어 최근 2~3년 사이 30% 가량 오른 것으로 파악되고 있다. 하지만 고용노동부에 따르면 올해 건설기능인력 부족 인원은 약 8만6000명이며 전북지역에서도 건설기술자가 크게 줄어 건축과 토목건설공사 현장에서 인력부족사태를 격고 있는 것으로 나타났다. 이는 코로나19로 입국이 제한되면서 외국인 인력이 급감한 상태에서 거리두기 해제와 본격적인 건설공사 성수기를 맞았기 때문이다. 주52시간으로 근무시간이 감소되고 안전관리가 강화된 점도 인력부족현상을 일으키고 있는 요인으로 꼽히고 있다. 골조공사 등 일부 공정의 인력부족 현상이 심화된 점도 문제점으로 지적된다. 내국인 근로자의 경우에도 고용증가가 비숙련·고연령 위주라 노동생산성 향상도 제약되는 실정이다. 특히 올해 초 광주 붕괴사고 발생 이후 철거공사를 중심으로 공사기간이 증가하는 추세다. 실제 철거작업이 진행되고 있는 도내 재개발 사업장의 경우 건물 한 채를 헐기 위해 2달 이상을 소모한 것으로 나타났다. 안전사고 위험을 줄이기 위해 폭약사용을 하지 않고 장비를 이용해 일일이 단계적으로 철거작업을 진행하다보니 인력이 5배 이상 투입되고 평소 같으면 일주일도 걸리지 않을 작업이 2달 이상 걸린 것이다. 정부가 합법적인 외국인력 공급 확대를 위한 실태조사에 착수했지만 중장기 대책이기 때문에 효과는 제한적일 전망이다. 당장 효과를 볼 수 있는 기존 외국인력의 체류기간 연장이나 추가 인력 신청 제한기간 축소 등 수급난을 해소할 수 있는 단기 대책을 병행해야 한다는 지적이 나온다. 도내 건설사 관계자는 “현재 전국적으로 128개 현장을 돌리고 있는데 인력이 없어서 신규공사 수주를 못하고 있다”며 “외국인 근로자가 신속히 현장에 투입될 수 있는 대책시행이 요구 된다”고 강조했다.

  • 건설·부동산
  • 이종호
  • 2022.06.20 17:14

전주 기린로 지역주택조합사업 무산위기...조합원 피해 눈덩이 우려

전주 기린 로 지역주택조합사업이 무산위기를 맞으면서 조합원들의 피해가 눈덩이처럼 불어날 우려가 커지고 있다. 사업차제가 공중 분해될 상황에 직면하면서 그동안 조합원 개인별로 납부한 조합비 피해와 사업부지가 경매에 넘어가면서 낙찰자가 잔금을 납부할 경우 양도세 등 추가부담이 불가피할 전망이다. 기린 로 지역주택 조합 사업은 지난 2016년부터 추진위를 구성, 전주시청 인근 구도심 지역에 3개동, 지하3층~23층, 공동주택 300가구, 오피스텔 40호실 및 부대복리시설 등을 신축하는 사업을 추진해 왔다. 하지만 높이 40m이상 건축물에 대한 사전 높이제한 심의 조례 신설과 전주시에서 구도심지역을 중심으로 추진하던 아시아 문화 심장터 조성 사업지역과 인접해 있다는 이유 등으로 각종 인허가 절차단계에서 수많은 어려움을 겪었다. 이 때문에 사업추진이 중단되는 등 고초를 겪어오다 사업추진 5년 5개월 만에 지난 해 주택건설사업 승인을 받고 본격적인 착공을 앞두고 있었다. 하지만 시공사 교체문제로 내홍을 겪으며 사업이 중단되고 제2금융권으로부터 차입했던 브릿지 론에 대한 이자도 내지 못하게 되면서 대출금을 회수하기 위해 금융권에서 경매를 신청했다. 그동안 사업이 정상화될 기회도 있었지만 결국 지난 5월 감정가(130억2,223만원)의 129.8%인 169억 원에 전주지역 법인에게 토지가 낙찰되면서 사업이 재개될 희망마저 무산됐다. 이런 상황에서 조합은 지난 18일 긴급임시총회를 열고 ‘한라건설 도급계약해지, 업무대행사계약해지 등을 통과시켰다. 조합원 들 사이에서 업무대행사 핵심 관계자가 최근 사업부지를 낙찰 받은 법인의 이사로 등재돼 있는 것으로 나타나 법적으로는 하자가 없지만 조합을 정상화시키기에 노력해야 할 업무대행사에 대한 배신감이 팽배해 있는 상황이며 신용공여를 해주기 않은 한라건설에 대한 거부감이 컸기 때문이라는 게 조합 측 설명이다. 하지만 업무대행사는 이번 총회가 일방적 행보에 불과하며 조합원들 모두에게 피해를 줄 수 있는 최악의 선택이라고 맞서고 있다. 주택법 제16조 4항2호에 따르면 사업주체가 경매·공매로 인해 대지소유권을 상실했을 경우 인허가권자는 사업계획승인을 취소할 수 있다고 명시하고 있어 그동안의 건축승인 등 사업권이 무산될 수 있으며 주택법제5조에 따른 공동사업주체규정을 위반하고 주택법시행령 제16조 사업계획승인신청요건도 미비해 조합 스스로가 사업을 포기하는 모순적인 행위라는 주장이 나오면서 법정공방도 예고되고 있다. 특히 금액차이를 놓고 입장차가 크지만 업무대행사에 대한 미지급금 40억 원을 법원으로부터 확정판결까지 받아놓은 상태인데다 한라건설로부터 차입한 수십억 원도 빚으로 떠안게 될 수도 있어 조합원들의 피해가 갈수록 불어날 전망이다. 여기에 토지가 경매로 넘어가면서 발생할 양도소득세 15억 원이 추가돼 개인별로 5000만원씩을 떠안게 되며 납입금 5,000만원~6,000만원까지 더하면 조합원 당 1억2,000만 원 이상의 금전적 손해가 예상된다. 만약 양도소득세를 체납할 경우 세무서의 압류가 각 조합원들에게 들어올 수 있으며 법정공방 등으로 시간이 지날수록 이자비용만 늘어날 것이 분명해 현명한 판단만이 조합원들의 피해를 최소화할 수 있다는 게 전문가들의 설명이다. 그러나 조합측은 금융기관으로부터 브릿지론 변제와 함께 총 500억 원의 자금을 빌려줄 수 있다는 의향서를 받아놓은 상태이며 시공의향을 가지고 있는 건설사도 확보했기 때문에 언제든 정상화는 가능하다는 입장이다. 권용식 조합장은 “업무대행사가 조합원 150명에 대한 대행비만 받아야 하지만 전체 세대에 대한 대행비를 계산해 미지급금이 엄청나게 부풀려 있는 상태이며 한라건설이 신용공여만 해줬으면 경매에 넘어가지도 않았는데 이를 이행하지 않아 책임이 있다”며 “자금을 빌려준다는 금융권과 시공의향을 가진 건설사도 확보한 상태여서 끝까지 어려움을 극복해 사업을 정상하시키겠다”고 밝혔다.

  • 건설·부동산
  • 이종호
  • 2022.06.19 17:22

전주시 조정대상지역 해제될 듯

이달 주거정책심의위원회 개최를 앞두고 부동산 전문가들 사이에서 전주시가 조정지역에서 해제될 것이라는 예측에 무게가 실리고 있다. 전주시가 조정지역 해제 요건을 충족하고 있는데다 주택담보 대출 금리가 7%까지 오른 상황에서 올 연말 이전 더욱 큰 폭으로 인상될 것으로 전망되기 때문이다. 정부가 주택공급을 늘려 집값안정을 추진하고 있는 상황에서 이처럼 금리가 치솟으면 부동산경기와 상관없이 미분양이 늘어 주택공급이 크게 위축될 전망이다. 국토부는 오는 30일 주거정책 심의위원회를 열고 투기과열지구와 조정대상지역등의 규제지역 조정방안을 논의할 예정이다. 이 같은 심의 위원회는 통상 1년에 2번 주기로 열리고 있는데 지난 해 12월 심의에서는 추가나 해제 없이 기존 지정지역을 그대로 유지했지만 이번 심의에서는 조정대상지역 등의 규제완화가 이뤄질 것으로 예상되고 있어 전주시도 조정지역에서 해제될 것이라는 기대감이 커지고 있다. 전주시는 지난 2020년 12월 18일 조정지역대상으로 지정됐다. 당시 아파트 평균 매매가격이 1년 전보다 8.85% 상승하는 등 아파트 가격이 급등했고 2개월간 청약경쟁률 5대1 초과, 주택보급률과 자가 주택비율 전국 평균 이하 등 조정대상지정 기준에 모두 해당됐다. 부동산 조정대상지역에 전주시가 포함되면서 전주에서 부동산을 거래할 때 청약과 대출 등 여러 분야의 규제를 받게 됐다. 하지만 최근 3개월 집값 변동률이 0.72%인데 물가는 3.10%로 집값 상승률이 물가변동률 1.3배(130%)보다 낮아 조정지역 해제의 정량적 요건을 충족한 것으로 나타났다. 여기에 미 연준이 지난달 4일 22년 만에 처음으로 기준금리를 단번에 0.5%포인트 올린데 이어 두 세 차례 더 0.5%포인트 인상에 나설 수 있다는 예측이 나오는 상황이다. 이 때문에 국내 주택담보 대출이 올 연말 이전에 8.5%이상으로 오를 것이라는 전망이 나오고 있어 전문가들 사이에서는 주택공급을 늘린다는 정부정책에 따라 대부분의 부동산 규제가 완화될 것이라는 의견이 지배적이다. 전주시의 의지와 관계없이 모티터링 결과를 토대로 심의위원들이 어떤 결정을 내리느냐에 따라 달라지기 때문에 실제 조정지역에서 해제될 지는 주정심의의 뚜껑을 열여봐아 정확히 알수 있지만 정책에 맞춰 심의결과가 나올 것이라는 예측이다. 한편 인터넷 상에서는 엠바고를 전제로 16일 오전 10시 주거정책 심의위원회가 열릴 예정이며 대전 서, 중, 동 유성구 등이 투기과열지구에서 해제되고 전주시를 비롯한 부산시 사상, 사하, 대구시 달서, 동, 북, 서, 남 청주시 등이 해제될 것이라는 말이 나오기도 했다. 하지만 조정지역에 해당되지도 않은 계룡 시까지 명단에 포함돼 있어 신빙성은 떨어진다는 의견이 많았다. 도내 부동산 업계 관계자는 "주택담보 대출이 나날이 치솟고 있어 실수요자도 금리부담과 대출 규제 때문에 집을 사지 못하는 경우가 발생하고 있다"며 "시장상황을 감안할 때 전주시의 조정지역 해제가 이번 심의에서 이뤄지지 않는다 해도 연말까지는 해제가 확실시 되고 있다"고 예측했다.

  • 건설·부동산
  • 이종호
  • 2022.06.15 17:51

전북 아파트 공급 부족으로 가격 상승?

전북지역 신규 아파트 공급이 평상시보다 3분의 1수준으로 감소하면서 아파트 가격상승의 요인으로 꼽히고 있다. 신규 아파트 공급이 대폭 감소하면서 상승세를 이어가던 전주 에코시티와 효천지구 아파트 가격은 소폭 하락했지만 기존 아파트 가격이 오르면서 전체적인 아파트 가격상승을 주도하고 있다는 분석이 나온다. 12일 주택보증공사에서 집계한 보증실적에 따르면 지난 2013년부터 전북지역의 보증실적은 총 7만3083세대이며 매년 평균 8120가구가 공급됐다. 이중 상반기 보증실적은 2706가구로 나타났지만 올해 상반기 보증실적은 878가구에 불과해 평균 실적의 30% 수준인 것으로 나타났다. 공급이 줄면서 전국적인 아파트 가격 하락세에도 불구, 전북만 나 홀로 강세를 이어갔다. 한국 부동산원이 집계한 전국 아파트 가격 동향에 따르면 강력한 부동산 규제로 매수문의가 위축되며 전국적으로 하락세가 지속되고 있는 것으로 나타났다. 서울지역 아파트값이 하락세를 지속하고 있으며 전세 값은 봄 이사철, 대출한도 확대 등으로 수요가 증가했으나 여전히 일부 지역에서 매물이 쌓이며 하락세를 이어가고 있다. 반면 전북은 지난 5월 한 달 동안 아파트 가격이 0.68% 올랐고 6월 첫 주에도 0.10% 상승했다. 조정지역으로 지정된 전주시도 6월 첫 주 0.15%가 올라 전국 지방 8개 도 가운데 상승률 1위를 기록했다. 올 들어 전국 누적 상승률이 평균 –0.03%를 기록한 반면 전북은 2.22%가 올라 지방 평균 상승률 0.22%를 10배 이상 웃돌았다. 전국적으로 아파트 가격이 가장 많이 떨어진 세종(-3.82)과 큰 격차를 보였고 상승률 2위를 기록한 광주(1.32%)와도 큰 차이를 보이고 있다. 매매가격이 올라가면서 전세가격도 상승세를 이어가고 있다. 올해 전북의 아파트 전세가격 누적 상승률은 1.70%를 기록, 지난 해 2.44%보다는 다소 하락했지만 전국 평균 -1.0%를 웃돌며 전국에서 가장 높은 상승세를 보이고 있다. 이는 군산 조선소 재가동 같은 호재가 작용한 면도 있지만 신규 아파트 공급이 크게 부족해 기존 아파트 가격이 오르고 있다는 게 전문가들의 분석이다. 천정부지로 오름세를 이어가던 전주 에코시티와 효천지구 같은 신규 택지 아파트의 경우 지난해에 비해 매매가격이 5000만원에서 최고 1억 원 가까이 하락한 반면 서부신시가지와 혁신도시의 경우 큰 폭으로 가격이 올라 전체적인 가격 상승을 주도하고 있는 것으로 나타났다. 전문가들은 집값 안정을 위해서는 과도한 규제를 풀어 신규 아파트 공급을 늘려야 한다고 조언하고 있다. 공인중개사 협회 노동식 전북지부장은 “과도한 부동산 규제로 다주택자는 집을 팔고 싶어도 못 팔고 입고 실수요자는 과도한 대출 규제로 집을 사고 싶어도 못사는 현상이 발생하면서 아파트 가격이 상승하고 있다”며 “조정지역 해제와 합리적인 분양가 책정으로 주택공급을 늘려야 한다”고 강조했다.

  • 건설·부동산
  • 이종호
  • 2022.06.12 17:42

가로주택정비사업도 외지 업체가 독차지 하나

전북지역에서 추진되고 있는 가로주택 정비사업을 외지 건설업체들이 잇따라 수주하면서 재개발 사업에 이어 미니 정비사업도 외지업체들의 잔치판이 되는 게 아니냐는 우려가 현실화되고 있다. 미니 재개발 사업을 불리는 사업면적 1만 제곱미터 미만 가로주택 정비사업도 외지업체들이 독차지하면서 지역 건설업체들은 갈수록 설자리를 잃어가고 있다. 9일 도내 건설업계에 따르면 최근 한신공영이 전주 평화동 풍년주택 가로주택정비사업 조합 총회를 통해 시공사로 최종 선정됐다. 이 사업은 지하 2층~지상 15층 규모로, 아파트 257가구 및 부대복리시설 등을 조성하는 공사다. 공사 도급액은 563억 원, 공사기간은 26개월이다. 내년 6월 사업시행인가, 내후년 3월 착공 및 분양을 목표로 하고 있다. 한신공영은 지난 해 9월 익산 남중동 장미그린 가로주택정비사업에 이어, 같은 해 11월 전주 효자동 서부거성아파트 일대 가로주택사업도 수주했다. 지난 달 1600억 원 규모의 전주 서신동 1, 2구역 정비사업도 동부건설이 조합 측과 공사도급계약서를 체결했다. 조합은 앞서 지난 달 4일 시공자 선정총회를 열고 전주시 완산구 서신동295-45번지 일원(이하 1구역)과 295-76번지 일원(이하 2구역)에서 추진 중인 가로주택정비사업구역에서 시공자로 동부건설을 선정했다. 미니 재개발사업으로 불리고 있는 가로주택정비 사업은 노후주택을 소규모로 정비해 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말하며 기존 재개발 사업과는 달리 가로구역에서 종전의 가로를 유지하며 기본계획 수립, 안전진단 등의 절차가 생략되는 사업으로 재건축, 재개발과 비교하면 비용 절감과 신속한 사업 추진이 장점으로 꼽히면서 전주지역에서만 10여 곳의 가로정비 사업이 추진되고 있다. 하지만 잇따라 외지대형 건설업체들이 시공권을 따내면서 전북지역 건설업체들의 사업 참여 확대를 위해 지역건설시공사에 대한 인센티브를 부여해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 도내 건설업계 관계자는 "전주지역 모든 재개발 사업을 외지 대형 건설업체들이 시공권을 따냈는데 가로정비사업마저 외지업체들의 잔치판이 되고 있다"며 "지역건설사들의 몰락을 막고 지역경제 활성화를 위해 지역건설업체가 참여할 수 있는 방안이 마련돼야 한다"고 강조했다.

  • 건설·부동산
  • 이종호
  • 2022.06.09 18:56

경매시장 나온 전주 기린로 지역주택조합 부지 전국 최고 낙찰가

경매시장에 나온 전주 기린로 지역주택조합 부지가 전국 최고 낙찰가를 기록했다. 9일 법원경매 전문기업 지지옥션이 발표한 경매동향보고서에 따르면 5월 최고 낙찰가 물건은 전주시 덕진구 진북동에 소재한 토지(6701㎡)로 감정가(130억 2223만원)의 129.8%인 169억원에 낙찰됐다. 전주시청으로부터 북서 측에 위치한 토지로서 용도지역은 일반상업지역이고, 지목은 대지다. 주변은 근린시설과 단독주택이 밀집해 있으며, 40미터 폭 도로에 접해 있어 차량접근이 양호하다. 지난 해 전주시로부터 주택건설사업 승인을 받고 착공을 앞두고 있었지만 토목공사가 진행 중 중단된 상태다. 조합 내부에서 시공사 교체문제로 갈등이 빚어지면서 사업이 지연되자 대출금을 회수하기 위해 제2금융권에서 경매를 신청했다. 낙찰 당시 2명이 입찰에 참여했으며, 최고가를 써낸 법인이 낙찰자로 선정됐다. 상승세를 이어갔던 아파트 낙찰가율은 하락세가 이어지고 있다. 지난 3월 101.2%를 기록하다 95.2%로 전달(96.4%)보다 1.2%포인트 떨어졌다. 남원시 대강면 임야에 43명이 응찰해 전북지역 최다 응찰자수를 기록했다. 전국 아파트 경매 진행건수는 1586건으로 이 중 679건이 낙찰됐다. 낙찰률은 전월(49.2%)에 비해 6.4%p 떨어진 42.8%를 기록했다. 낙찰가율 역시 전월(97.9%) 대비 3.6%p 하락한 94.3%를 기록하면서 올해 들어 가장 낮은 낙찰률과 낙찰가율을 기록했다. 평균 응찰자 수 역시 전달(8.0명)보다 0.8명이 줄어든 7.2명으로 집계됐다.

  • 건설·부동산
  • 이종호
  • 2022.06.09 18:55

전주 감나무골 재개발 사업 착공 지연 불가피

전주 감나무 골 재개발사업이 조합원의 이주가 늦어지면서 착공지연이 불가피할 전망이다. 조합원이 법원에 접수한 이의신청이 받아지면서 당초 5월 말이었던 이주시점이 6월 30일까지로 연기됐는데 덩달아 현금 청산 자와 영업권자들의 선고 기일도 밀려나는 결과가 발생했기 때문이다. 이 때문에 철거작업이 진행되고 있는 조합의 모든 일정이 2~3개월 지연되게 됐으며 이에 따른 비용부담도 늘어나고 당초 올해 안 착공계획도 내년 초로 연기될 전망이다. 다만 착공시점이 연기되면서 조합원 분양세대를 제외한 일반 분양 아파트의 분양가책정에는 다소 유리해지는 게 아니냐는 시각도 나온다. 전주시가 조정지역으로 지정돼 있어 일반 분양아파트의 분양을 위해서는 주택도시보증공사로부터 고 분양가 심사를 받아야 분양보증서를 발급받을 수 있는데 착공이 내년 초로 연기될 경우 조정지역에서 해제될 공산이 커 고분양가 심사를 피할 수 있다. 전례 없던 물가상승과 건설자재 가격 폭등으로 건설원가부담이 30% 이상 상승했지만 주택도시보증공사의 고분양가 심사가 상당히 까다로운 것으로 알려져 원가부담이 분양가에 반영되기 어렵다는 게 부동산 전문가들의 설명이다. 원가부담이 반영되지 않아 일반 분양 아파트의 분양가가 예상보다 낮게 책정될 경우 그만큼 조합원들의 부담이 커지게 돼 분양일정을 내년 초로 연기하는 것도 조합원의 이익차원에서는 전화위복이 될 수 있다는 분석이 나온다. 실제 분양을 앞두고 있는 전주지역 건설사의 경우 주택보증공사의 고 분양가 심사과정에서 분양가가 대폭 삭감되면서 분양일정을 연기하기도 했다. 감나무 골 조합 관계자는 “현재 조합에서는 청산자들과 영업권자들을 상대로 명도단행 가처분을 진행 중이며 사업의 속도가 중요한 시점에 전체적으로 2~3 개월 늦어져 불필요한 경비가 발생하게 돼 안타깝다"며 "신속한 사업추진을 위해서는 조합원들의 협조가 그 어느 때보다 필요하다"고 강조했다.

  • 건설·부동산
  • 이종호
  • 2022.06.08 17:25

[우범기 시장 당선, 전주시 개발 사업은] (하)대안 -수조원 지역자금 유출 정비사업 두고만 볼 것인가

전주지역에서 재건축 · 재개발 같은 정비사업이 잇따라 추진되고 있지만 지역업체들은 명함도 내밀지 못하고 대부분 외지업체들의 잔치판이 되고 있다. 유명브랜드에 대한 주민들의 선호도가 높은데다 외지업체에 비해 전북업체들의 자본력이 부족하기 때문이지만 총 2만여 가구에 달하는 아파트 건설을 외지업체가 독차지하면서 막대한 지역자금이 타 지역으로 유출되고 있다. 주택건설업계는 정비사업으로 유출되는 지역자금이 최소 5조원 이상은 될 것으로 추산하고 있다. 여기에 전주지역에서만 20여 곳 이상에서 소규모 재건축이나 가로정비 사업 같은 미니 정비사업이 추진되고 있지만 이마저 외지업체들이 독차지할 공산이 커지고 있다. 지역경제에 막대한 타격을 줄 뿐 아니라 가뜩이나 주택건설시장을 외지 대형업체들에게 뺏기고 고사위기에 직면해 있는 지역 업체들의 설자리가 더욱 좁아지는 부작용을 낳고 있지만 아무런 대안이 나오지 않고 있다. 전문가들은 외지대형업체가 지역건설업체와 공동도급으로 정비사업을 수주할 경우 용적률을 상향하거나 20%로 규정돼 있는 상업구역의 상가비율을 10% 미만으로 조정하는 조례안이 마련돼야 한다고 조언하고 있다. 더 나아가 현재 정비사업이 진행되는 곳에서도 지역업체가 공사에 참여할 경우 이 같은 혜택을 제공하고 시공업체 변경에 따른 행정절차도 대폭 간소화해 주택건설시장에서 설자리를 잃고 있는 지역 건설업체들과 지역경제를 살려야 한다고 입을 모으고 있다. 대구와 광주지역 같은 곳은 이미 이 같은 제도가 시행되고 있고 대구와 서울지역에서는 지역 건축설계업체와 공동으로 용역을 수주할 경우 용적률에 인센티브를 주면서 지역 설계업체까지 배려하고 있지만 전주는 아무런 혜택이 없는데다 시행의지조차 없어 막대한 지역자금유출과 주택건설산업의 몰락을 자초하고 있다는 지적이 나온다. 건축승인 등을 위한 각종 심의를 월 1회로 제한한 것에 대한 불만도 나온다. 매달 수억 원 이상의 금융비용이 지출되며 분양시기를 조절해야 하는 상황에서 과도한 비용이 지출되고 있어 월 2회 이상으로 늘려야 한다는 지적이다. 전문가들은 천년 고도 전주 이미지를 살리기 위해 보존해야 할 곳은 최대한 살리는 반면 그동안 과도한 건축규제로 낙후된 지역은 과감한 개발사업을 추진하되 지역경제를 활성화할 수 있는 여러 가지 방안이 마련되고 시행돼야 한다고 입을 모으고 있다. 주택건설협회 전북도회 이병관 사무처장은 “정비사업에서 지역업체가 소외되고 있는 것은 자본력도 부족한데다 유명 브랜드도 없기 때문이다”며 “플라이급 수준의 지역업체가 헤비급의 1군 대형업체가 똑같은 조건으로 싸운다는 것은 승산이 없기 때문에 지역업체를 위한 전주시 조례가 마련돼야 한다”고 강조했다. 그러면서 “정비사업에 지역업체 참여가 활성화되고 많은 노하우가 쌓이게 된다면 우리 지역에서도 호반과 중흥 같은 대형업체가 탄생해 지역경제 활성화에 많은 보탬이 될 것이다”고 덧붙였다. <끝>

  • 건설·부동산
  • 이종호
  • 2022.06.08 17:23

[우범기 시장 당선, 전주시 개발 사업은] (중) 원인 - 투기욕구 자극하는 신규 아파트 분양가 규제

전주지역 신규 아파트 분양가를 3.3㎡당 1000만원 미만으로 억제하는 전주시 정책이 오히려 투기욕구를 자극해 분양시장을 왜곡시키고 있다는 지적을 받고 있다. 이미 전주지역 신규 아파트 거래 가격은 이미 3.3㎡당 2000만원에 육박하고 있는데 신규 아파트를 1000만원 미만에 분양한다면 그 만큼 차익이 생기기 때문에 당첨만 되면 로또라는 인식이 만연되고 있기 때문이다. 국토부 부동산 통계에 따르면 전주 혁신도시 대방 디엠시티 전용면적 118㎡아파트가 지난 달 12억 3000만원에 거래돼 전북지역 최고가 아파트를 기록했다. 지난 2020년 10월 118㎡가 4억 7159만원에 매각된 이후 2년도 안 돼 2.5배 이상 오른 것이다. 전주 에코시티 84㎡는 지난 4월 6억 원에 팔렸고 전주 효천 대방 노블 랜드 에코파크 아파트 111㎡는 지난 달 6억 3000만원에 거래됐다. 신규 아파트 뿐 아니라 지난 2007년 신축돼 16년 차를 맞는 전주 서부신시가지 아이파크 아파트 132㎡의 경우는 지난 달 6억8700만원에 팔렸고 20년차를 맞는 전주 중화산동 코오롱 아파트 111㎡는 지난 4월 4억 2300만원에 거래되면서 전주지역 신 구축 아파트의 거래 가격이 최소 1200만원에서 최고 2800만원에 달하고 있는 것으로 집계되고 있다. 이는 전주지역이 부동산 규제를 받는 조정지역으로 지정돼 있는 데다 현실에 맞지 않는 분양가 상한제 때문에 건설사들이 공급을 꺼려 기존 아파트 가격이 지속상승하고 있다는 분석이다. 여기에 물가상승으로 건자재 가격도 폭등하고 금리까지 크게 오르면서 건설원가가 30% 이상 올라 지난 해 까지만 해도 1군 업체의 3.3㎡당 시공비가 450만원 수준이었지만 올해는 100만 원 이상 오른 것으로 파악되고 있다. 매주 건자재 가격과 금융비용이 늘어나면서 시공 의향서를 보냈던 시공사들이 시행사에게 철회를 요청하는 사태까지 빈번하게 발생하고 있다. 상황이 이렇지만 전주시가 조정지역으로 지정돼 주택보증공사로부터 고 분양가 심사를 받아야 하기 때문에 신규 분양가에 이 같은 상황이 반영되지 않는 데다 전주시가 3.3㎡당 분양가를 여전히 1000만원 미만으로 고수하고 있어 신규 아파트 공급은 앞으로도 중단되거나 무기한 연기될 공산이 커지고 있다. 실제 최근 분양을 계획했던 전주지역 아파트 건설사가 주택보증공사의 고 분양가 심사를 통해 3.3㎡당 분양가를 1038만원으로 받아 전주시에 분양신청을 접수하려다가 1000만원 미만으로 조정하라는 권고로 분양계획을 연기한 것으로 알려졌다. 물론 전주시의 이 같은 방침이 서민들의 내 집 마련 기회를 제공하고 주택가격 안정을 위한 조치지만 현실에서는 당첨만 되면 수천에서 수억 원에 달하는 차익을 벌수 있다는 심리를 부추겨 수십 대 1에 달하는 과도한 청약경쟁을 일으키고 있다. 결국 당첨되는 게 바늘구멍 통과하기 만큼 어려워지면서 청약에 떨어진 대부분의 실수요자는 수천만 원 이상의 웃돈을 주고 집을 사야하는 현상이 발생되고 있다. 뿐 만 아니라 그동안 무상으로 제공했던 옵션이 유상으로 공급되고 저가의 마감재 사용으로 주택의 질도 현저하게 떨어뜨리고 있다. 부동산 전문가들은 현실과 맞지 않는 분양가 규제는 부작용만 일으키며 불로소득만 조장해 결국 그 피해는 실수요자들이 떠안고 있다며 현실에 맞는 분양가 책정을 요구하고 있다. 전주대 부동산 학과 엄수원 교수는 "서민들의 주거안정을 위한다는 정책이 오히려 서민들의 주거사다리를 걷어차는 부작용을 일으키고 있다"며 "당첨만 되면 로또라는 인식으로 과다한 청약경쟁이 발생, 당첨되는 게 어려워 서민들이 주택청약에 당첨돼 자금을 확보해 좀 더 좋은 곳으로 이주하는 기회마저 박탈하고 있다"고 지적했다.

  • 건설·부동산
  • 이종호
  • 2022.06.07 17:36

[우범기 시장 당선, 전주시 개발 사업은] (상)실태 - 옥상옥 식 규제부터 풀어야

6.1 지방선거에서 개발사업에 우호적인 공약을 내걸었던 우범기 후보가 전주시장에 당선되면서 그동안 전주시의 저밀도 정책으로 시행돼 왔던 과도한 건축규제 완화에 대한 기대감이 커지고 있다. 하지만 아직 구체적인 정책이 제시되지 않으면서 규제완화로 추진되는 각종 개발사업이 지역경제 활성화로 이뤄지기 위한 대안이 마련돼야 한다는 지적이 나오고 있다. 우선당장 조정지역 해제추진과 함께 사전높이심의 같은 옥상 옥 식 규제를 풀어야 하며 물가상승과 실 거래가격을 고려하지 않은 막무가내 식 규제보다는 합리적인 분양가 상한제도 마련돼야 한다는 지적이 나온다. 전주시의 과도한 건축규제는 그동안 사유재산권 침해 논란이 일어왔고 현실에 맞지 않는 분양가 규제는 투기욕구를 자극할 뿐 아니라 신규 아파트 공급 차단으로 인한 아파트 가격 상승과 주택품질 저하 등의 부작용을 일으켜 왔기 때문이다. 특히 재개발 재건축 같은 정비사업을 외지대형건설업체가 독식하면서 5조원 이상의 지역자금이 유출되고 앞으로도 수십 곳에서 추진되고 있는 가로정비와 소규모 재건축 사업도 외지업체가 독차지할 공산이 커지면서 지역경제에 막대한 악영향을 미치고 있다. 종합경기장과 대한방직 같은 굵직한 사업뿐만 아니라 우범기 시장이 개발사업을 통해 지역경제를 견인하기 위해 풀어야할 숙제가 가늠하기 어려울 만큼 산적해 있는 것이다. 그동안 방치돼 있다 시피 했던 개발사업을 통한 지역경제 활성화 방안을 3차례에 걸쳐 집중 조명한다. 우범기 전주시장 당선자는 지난 달 전주 풍남문 첫 유세에서 ‘강한경제, 전주대전환’을 위한 힘찬 출발을 선언한 뒤 “전주는 30~40년을 제외하고 전남과 제주도를 아우르는 강한 경제도시였다”면서 과감하고 속도감 있는 전주발전을 피력했다. 5대 핵심공약으로 △전주 몫의 예산확보 △기업 유치 △일자리 창출 △탄소중립 신사업 가속 △기업하기 좋은 전주, 산업 활성화를 위한 규제 완화 등도 제시했다. 시민단체의 반발을 사기는 했지만 지역의 대표적 현안문제인 대한방직과 종합경기장에 대해서도 초고층도 상관없이 타워 조성과 초대형 컨벤션센터를 건립하고 관광명소로 육성하겠다는 입장도 밝혔다. 개발사업에 대해 이처럼 호의적인 입장이 전해지면서 그동안 전주시의 저밀도 정책으로 이뤄졌던 과도한 규제가 완화될 것이라는 기대가 커지고 있다. 그동안 전주지역은 오랜 시간동안 저밀도 정책이 추진되면서 과도한 건축규제로 개발사업이 저해되고 부동산시장이 왜곡되는 현상을 일으켰다. 대표적으로 높이 40m이상 건축물에 대한 사전 높이 심의와 자연녹지에서 4층이하 공동주택 건축제한이 꼽히고 있다. 전주시는 지난 2019년 조례를 개정해 높이 40m 이상 건축물에 도시계획 심의를 거치도록 의무화했다. 건축물의 층고를 조절하기 위해 사전에 높이를 심의한다는 명분이었지만 사실상 도시계획 심의를 두 번 거치는 결과를 가져오면서 도시발전을 저해하는 과도한 규제로 꼽혀왔다. 전국 대부분의 지자체가 허용하고 있는 자연녹지에서 4층 이하 공동주택(연립주택, 다세대 등)의 건축제한도 문제가 있다는 지적이다. 건축 전문가들은 전주지역만 유일하게 상업지역에서 용적률을 500%이하로 제한한 것과 주상복합 건물에 대한 상가의무비율을 20%이상으로 상향한 것도 개선돼야 할 규제라는 의견을 내고 있다. 주상복합 건물에 대한 용적률이 사실상 무제한 인 지역도 있는데다 전주를 제외한 다른 도내 시군도 600~800%까지 허용하는 반면 전주시만 지나치게 용적률을 제한하고 있기 때문이다. 상가비율을 종전 10%에서 20%로 상향한 것도 개발사업에 막대한 지장을 초래하며 분양가 상승 등 부작용을 양산하고 있다. 서울과 수도권 지역 같은 경우는 상가비율이 높아도 상관없지만 전북최대 중심상권이라는 전주 서부신시가지 조차 빈상가가 넘쳐나는 상황에서 상가비율 상향은 개발사업자의 부담은 물론 원가부담 상승의 단초가 되고 있다. 대단위 아파트 단지에서 지나친 행정절차도 문제점으로 거론되고 있다. 가령 2000세대에 육박하는 대단위 아파트 건설사업의에서 사업승인을 받기 위해서는 국방부를 비롯한 각종 국가기관과 전주시 내부 부서 등과 40여 차례 협의와 심의를 통과해야하기 때문에 사업기간 소모로 인한 원가부담 상승의 원인이 되고 있다. 전북 건축사회 박진만 회장은 “층수 및 높이제한 등 불필요한 다수의 규제 철폐를 통해 건축물의 다양성을 가진 도시구현이 필요하다”며 “상업지역 용적률 상향으로 토지 효율성 증대와 자연녹지지역 층수제한 및 용도제한 해제를 통한 재산권 보장, 각종 심의의 통합을 통한 업무효율 증대 등이 요구된다”고 강조했다. <계속>

  • 건설·부동산
  • 이종호
  • 2022.06.06 17:33

지역경제 활성화냐, 견실업체 선정이냐

전북지역 일부 지자체가 설계용역을 조달청에 발주 의뢰하는 사례가 잇따르면서 지역건축설계업체가 반발하고 있다. 용역을 조달청에 발주 의뢰하는 자체가 부당한 것은 아니지만 지역 업체 가점이나 공동도급이 허용되지 않으면서 외지 대형업체가 용역을 독식하는 결과를 초래하고 있기 때문이다. 관련업계에서는 설계를 외지업체가 수행하면서 건축공사에 필요한 자재도 외지업체 제품으로 쓰는 경우가 대부분이어서 지역경제 활성화에 지장을 주고 있다고 지적이 나온다. 1일 도내 건축설계 업계에 따르면 임실군은 최근 설계 예정비 8억2454만 5000원 규모의 임실군 종합체육관 건립사업 설계용역을 자체 발주하지 않고 조달청에 발주를 의뢰해 외지대형업체가 용역을 독식할 우려가 커지고 있다. 현행 조달청 건축 설계공모 운영기준에 지역업체 공동도급이나 가점 적용 규정이 없는 데다 국토부 운영기준에도 이 같은 규정을 의무화할 수 없기 때문에 지역업체들이 공사에 참여한다는 게 현실적으로 불가능하기 때문이다. 임실군 종합체육관 건립은 130억 원을 투입해 임실군 임실읍 이도리 429-1일원에 연면적 4,000㎡ 지상2층 규모의 다목적체육관 등을 건립하는 사업이어서 외지 설계업체가 용역을 맡게 될 경우 체육관 건립에 필요한 자재까지 외지제품으로 설계돼 지역경제 활성화에 지장을 줄 것으로 관련업계는 보고 있다. 앞서 지난 달 김제시도 설계비 2억6262만 2000원(부가가치세 포함) 규모의 창의학습 커뮤니티센터 건립사업 설계용역을 조달청에 발주 의뢰했다. 창의학습 커뮤니티센터도 47억 원을 들여 김제시 검산동 1060-1, 2(일부) 번지 3023㎡에 연면적 1470㎡ 규모의 교육연구시설을 건립하는 사업으로 외지 설계업체가 당선될 경우 이 시설에 투입되는 자재도 외지생산제품이 쓰일 공산이 커지고 있다. 반면 전북교육청은 지난 해 10억4520만 원 규모의 삼례동초등학교 이전 신축 설계공모를 진행하며 전라북도업체 단독응모 및 전북지역 업체간 공동응모의 경우와 전북지역 이외의 응모자가 전북도업체와 공동 참여 비율이 49%이상일 경우 가점 5점 등을 부여했다. 익산시도 신청사 건립공사를 설계공모하면서 설계지침서에 전라북도 내 업체와 공동응모시 가점을 적용한다는 규정을 마련했다. 수년전 전북도와 도내 14개 시군은 각 시군에서 발주하는 건축공사 및 건축설계용역을 조달청에 발주의뢰하면서 지역업체 참여가 배제되고 있다며 각종 설계입찰과정에서 지역업체 참여가 가능 하도록 배려할 것을 공동 결의하고 서명한바 있다. 도내 설계업계 관계자는 “광주, 전남 같은 다른 지자체에서는 지역업체를 보호하고 경제 활성화를 위해 조달청에 설계용역을 발주의뢰하는 사례가 용납되지 않는데 유독 전북지역만 이 같은 상황이 발생하고 있다”며 “일부 지자체가 지역경제 활성화를 말로만 외치고 있다”고 비난했다. 해당 시군 관계자는 “견실한 업체를 선정하기 위해 조달청에 발주를 의뢰했을 뿐 이다”며 지역경제 활성화를 위해 지역자재를 쓰도록 설계지침을 마련하고 실제 지역자재가 투입될 수 있도록 철저히 감독할 예정이다“고 밝혔다.

  • 건설·부동산
  • 이종호
  • 2022.06.01 21:17

또 다른 최저가로 변질된 턴키입찰제도

건설업체들의 기술력을 향상시키고 예산을 절감하자는 취지에서 시행되고 있는 턴키제도가 사실상 또 다른 최저가낙찰제로 왜곡되면서 전북지역 건설사들의 수주 난을 가중시키고 있다. 오는 7월 입찰공고가 예정돼 있는 9000억 원 대 새만금 신공항 건설사업도 일부를 제외한 대부분 공정에 턴키입찰이 적용될 전망이어서 지역 업체들의 참여가 확대될 수 있는 제도적 보안책이 마련돼야 지적이 나오고 있다. 30일 도내 건설업계에 따르면 턴키입찰제도는 설계·시공 일괄입찰이라고 하며 건설업체가 설계와 시공을 일괄해 책임지는 공사 방식으로 책임소재를 일원화해 예산 범위 내에서 시설물에 대한 최상의 성능과 품질을 확보하는 것이 목표다. 가격보다는 기술(설계) 경쟁을 통해 기술발전에 기여하고, 설계와 시공을 연계 수행하게 함으로써 사업의 일관성을 확보하기 위해 도입됐다. 그러나 무분별한 발주남용 및 불필요한 과잉설계로 인한 예산낭비, 대형건설업체의 수주편중에 따른 시장 독과점 형성, 설계평가위원들에 대한 로비의혹 등 각종 문제점에 대한 비판이 지속적으로 제기되면서 급기야 턴키제도를 폐지해야 한다는 주장까지 나오고 있다. 무엇보다 현행 턴키입찰 운영방식에서 가장 심각한 문제는 저가낙찰이 속출하고 있다는 것이다. 일반적으로 저가낙찰이 가능한 입찰방식이라면 건설업체의 폭리를 막고 예산절감 효과를 거둘 수 있는 바람직한 정책으로 볼 여지가 있지만 실제현장에서는 공공시설물의 품질저하로 인해 이를 이용하는 국민이 감수해야 할 불편과 안전상 문제를 감수해야 하는 상황이다. 최근 몇 년간 턴키입찰을 보면 최저가낙찰제보다 더 낮은 저가로 낙찰되는 사례가 발생하더니, 급기야 기술 중심의 입찰취지가 무색하게 40%에 가까운 초저가 낙찰도 빈번해 지고 있다. 추정금액 대비 60%이하로 낙찰된 턴키입찰은 예외 없이 모두 가격점수에 의해 설계평가 결과가 뒤집히는 경우였다. 우수한 설계도서로 평가를 받은 입찰자가 아무리 적정가격에 투찰을 하더라도, 입찰자중 특정업체가 덤핑가격으로 투찰하면 낙찰가능성이 거의 없어 우수 설계도서 채택 가능성이 원천적으로 차단되는 결과를 가져 온다는 게 건설업계의 설명이다. 특히 도급비율에 따라 수천만 원에서 수억 원에 이르는 초기 설계비 부담 때문에 견실한 기술력을 갖춘 지역 업체라도 쉽사리 뛰어들지 못해 지역건설업체들의 진입장벽이 되고 있다. 이 때문에 턴키입찰이 도입된 지난 1994년 이후 전북지역업체가 원청업체로 선정된 것은 지난 2004년 전북개발공사가 발주한 전주지역 임대 아파트를 제외하고 전무한 실정이다. 이후에도 대형공사에는 여지없이 턴키가 도입됐지만 전북지역업체들은 아예 참여를 못하거나 5~10%의 지분을 차지하는 데 그쳤다. 도내 건설업계 관계자는 “일반공사와 달리 턴키공사는 입찰에 참가하려면 수십억 원의 설계용역비가 소요된다. 재정적 능력이 뒷받침되지 않는 전북업체는 턴키입찰에 적극적으로 참가할 수 없는 현실적인 제약이 따른다”며 “지역업체들의 공사참여 확대를 위해 설계비 보전 같은 현실적인 보안책이 마련돼야 한다”고 강조했다.

  • 건설·부동산
  • 이종호
  • 2022.05.30 17:29
경제섹션