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전북 아파트 하락세 불구, 신규 아파트 분양가격 가파른 상승 불가피 왜?

건설자재, 금융비용, 인건비 크게 올라 국토부 기본형 건축비도 상승
2003년 당시 3.3㎡당 298만원이었던 택지 비 지난해 1213만원에 낙찰
전주시도 마지노선이었던 1000만원 공식 깨지면서 1500만원까지 예견

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고공 행진을 이어가던 전북지역 아파트가 하락세로 전환되며 앞으로 하락 폭이 더욱 확대될 전망이지만 신규 아파트 분양 가격은 가파른 상승이 불가피해지고 있다.

시장상황과는 달리 신규 아파트 가격이 상승하는 가장 큰 원인은 택지매입 비용 증가와 건설자재의 고공행진이 꼽히고 있다.

여기에 금리인상으로 자금조달 비용부담까지 커지고 있고 인건비와 건설기계 임대료까지 크게 오르면서 아파트 분양원가 상승을 부추기고 있다.

25일 한국부동산 원이 집계한 전국 아파트 가격 동향에 따르면 그동안 꾸준한 상승세를 탔던 전북 아파트 가격이 지난 달 말부터 하락세로 전환됐다.

과도한 대출규제와 금리 상승이 겹치면서 매매수요가 급감했기 때문이다.

전문가들은 앞으로 금리가 더욱 치솟으며 집을 사려는 경우보다는 팔려는 수요가 많아져 갈수록 하락폭이 확대될 것이라는 전망을 내놓고 있다.

반면 신규 아파트 가격은 금융비용증가와 물가인상 등 여러 가지 요인으로 가파른 상승이 예고 있다.

△이미 1000만 원 대 훌쩍 넘어선 신규 아파트 분양가격=이미 신규 아파트 분양가가 군산과 익산 남원지역의 경우 수개월 전부터 3.3㎡당 1000만 원 대를 훌쩍 넘어섰고 1000만원 미만을 마지노선으로 사수하던 전주지역도 분양가 상한제가 적용되지 않는 민간택지의 신규 아파트의 3.3㎡당 분양가가 1200만 원에 육박하고 있다.

실수요자들과 투자자들로부터 비교적 인기가 없는 브랜드인데다 전주지역 변두리거나 소규모 단지에도 불구하고 분양원가가 크게 상승했기 때문이다.

실제 국토교통부가 최근 고시한 기본형 건축비 산정을 위한 기준단가를 보면 고강도 철근의 공장도 가격은 지난 해 6월 1톤당 92만원에서 현재 112만6000원으로 22,4%가 올랐고 레미콘은 1㎥당 6만2910원에서 7만3760원으로 17.2%가, 시멘트 40kg 1포가 4273원에서 5636원으로 31.9%나 올랐다.

인건비 역시 크게 올랐다.

대한건설협회 임금 실태 조사 자료에 따르면 지난 해 만해도 평균 14만1096원이었던 보통 인부 일당은 현재 15만3671원으로 올랐고 지난해 21만7409원을 받던 창호공의 일당은 현제 23만4564원으로 상승했다.

전북의 경우는 코로나19 여파로 외국 근로자가 크게 줄면서 현장에 따라 보통 인부의 일당이 20만원까지 치솟고 있다.

△국토부 기본형건축비도 인상조정=건설원가가 크게 오르면서 국토부는 분양가상한제가 적용되는 공동주택의 분양가격 산정에 활용되는 기본형건축비를 지난 15일부터 3.3㎡당 612만8100원에서 631만6000원으로 조정했다.

 

금리도 크게 올라 건설사들이 자금을 조달하는 PF대출금리가 동반상승하면서 분양원가 상승에 작용하고 있다.

브리지 론과 PF대출의 기준금리 격인 3개월 CD금리는 지난 해 같은 기간보다 1.93%P상승했다.

가령 아파트 건설공사 현장 PF대출금을 1000억 원으로 가정하고 평균개발기간을 4년으로 잡았을 때 종전보다 77억2000만원의 금융비용이 추가된다.

△택지비용도 여전히 고공행진=아파트 분양원가의 큰 축을 담당하고 있는 택지매입 비용도 여전히 고공행진을 이어가고 있다.

지난 2020년 9월을 기준점 100으로 잡은 한국부동산 원의 지가변동률은 올해 들어 꾸준히 상승해 지난 7월 기준 104.973을 기록하고 있다.

통계상 수치로 4~5%P가 상승한 것으로 나타나 실감이 나지 않지만 3.3㎡당 180만원 수준이었던 전주 아중지구 택지보다 2배에 가까운 금액에 낙찰돼 전주 아파트 가격 상승의 기폭제 역할을 했던 서부신시가지의 공동주택부지도 지난 2003년 당시 3.3㎡당 298만원에 불과했다.

하지만 지난 해 전주 호성동 공동주택용지의 3.3㎡당 1213만원에 낙찰돼 조만간 전주지역 아파트 신규 분양가가 3.3㎡당 1500만원에 육박할 것이라는 예견도 나오고 있다.

도내 부동산 전문가는 “금리가 크게 오르면서 부동산 경기는 하락세가 뚜렷해지고 있는 반면 신규 아파트 가격의 분양가는 더욱 오를 것으로 예견되고 있다”며 “물리적인 억제정책보다는 시장논리에 맡겨야 한다”고 주장했다.

 

 

 

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