20년간 점유한 부동산에 대한 권리

X토지 위에 건물을 소유하고 있던 A는 인근 Y토지의 소유자 B로부터 “당신 건물이 내 땅을 침범하였다.”는 항의를 받게 되었습니다. 확인해 보니 20년 전에 건축한 자신의 건물 일부가 B의 토지를 침범한 것으로 밝혀진 경우 A는 어떻게 대처해야 할까요.

우리 민법은 소유권 절대의 원칙을 채용하고 있지만 소유권자의 권리를 무제한적으로 허용하게 되면 각종 폐해가 발생하기 때문에 이를 수정하는 제도를 두고 있습니다. 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다는 점유취득시효 제도가 바로 그것입니다(민법 제245조 제1항).

즉 A는 B를 상대로 위 조항과 관련 민법 조항을 근거로 소유권이전등기청구소송을 제기하여야 합니다. 그리고 20년 전에 B소유의 토지 부분에 건물을 신축하여 점유를 개시하였고, 그 침범한 부분 역시 자신의 소유라고 알고 현재까지 공공연히 점유하고 있었다는 점을 입증하여 판결을 받은 뒤 이를 등기를 하면 소유권을 취득할 수 있습니다. 만약 A가 C로부터 취득시효 완성 전에 건물을 매수한 것이라면 A는 C의 점유기간까지 합산하여 주장 할 수도 있습니다.

다만 대법원 판례에 따르면, 만약 A가 애초부터 B소유 토지를 침범하여 무단으로 건물을 건축하였거나, B로부터 그 부분 토지를 빌리는 계약을 체결한 사실이 있는 등의 경우에는 소유의 의사가 부정되어 소송에서 승소하기 어렵습니다. 더 나아가 만약 B가 20년이 지난 뒤 다른 제3자 D에게 토지를 매도하여 등기를 넘겨주게 되면 A는 새로운 소유자인 D에게는 취득시효를 주장할 수 없습니다. 그리고 전 점유자 C의 기간을 합산하여 주장하는 경우에는 C의 하자도 승계받는 것이 되어 불리해 질 수 있습니다.

이처럼 단순히 20년간 점유한 사실 만으로는 취득시효가 부정될 수 있고, 양 쪽 토지의 등기부의 소유자의 변동여부와 시점에 따라 소송의 결과가 전혀 달라질 수 있으므로 각별히 주의하시기 바랍니다. <법무법인 최상 문의(063)904-3300>