경매 대금 미납자와 계약 후 우선변제권 취득 여부

A는 경매절차에서 최고가매수신고인인 B와 경매목적물인 甲주택에 관하여 임대차계약을 체결하고 주택을 인도받은 날 동사무소에 가서 전입신고 및 임대차계약서상 확정일자를 받았습니다.

그 다음 날 B는 법원에 매각대금을 완납하고 甲주택을 담보로 C에게서 돈을 빌리면서 C 앞으로 근저당권등기를 마쳐주었습니다.

그 후 B가 C에 대한 근저당채무를 갚지 않자 C는 甲주택에 대해 경매를 신청하였습니다.

이 경우 A가 甲주택의 임차인이라고 주장하면서 C에게 우선변제권을 주장할 수 있는지 여부.

주택임대차보호법은 대항요건(주택의 인도 및 주민등록 또는 전입신고)과 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있습니다.

대법원은 주택임대차보호법이 적용되는 임대차이기 위해서 반드시 임대인이 주택의 ‘소유자’일 것을 요구하고 있지 않지만, 경매절차에서 아직 매각대금을 납부하지 않은 사람과 임대차계약을 체결한 경우는 달리 보아야 한다는 취지로 판시한 바 있습니다.

대법원 2014년 2월 27일 선고 2012다93794 판결은 “아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 사람으로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 단정할 수 없다.”고 판시하였습니다.

민사집행법 제135조에서도 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다고 규정하고 있습니다.

따라서 경매절차에서 매각대금을 아직 납부하지 않은 B와 甲주택에 대하여 임대차계약을 체결한 A는 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득할 수 없고 근저당권자인 C에게 보증금의 우선변제권을 주장할 수 없다고 할 것입니다. <법무법인 최상 문의 (063)904-3300>