임대차보증금 이유로 월 차임 지급 거절 여부

문: 민법상 임대차계약을 체결한 임차인이 임대인에게 지급한 임대차보증금의 존재를 이유로 월차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부.

답: 임대차계약을 체결하게 되면 임차인은 매달 지급하는 차임 이외에 계약체결 단계에서 일정액의 보증금을 임대인에게 지급하는데, 그 보증금의 성질에 관하여 대법원 2015년 3월 26일 선고 2013다77225 판결은 “부동산 임대차에 수수된 보증금은 차임채권, 임차물의 멸실, 훼손 기타의 원인에 의한 손해배상채권 등 임대차관계에서 발생하는 임대인의 모든 채권을 담보하는 것으로서 임대차가 종료되어 목적물을 반환받을 때, 명백하고도 명시적인 반대약정이 없는 한, 임대인의 모든 채권액이 별도의 의사표시 없이 보증금으로부터 당연히 공제된다.”고 판시하고 있습니다.

이러한 보증금의 역할 때문에 임대차 계약의 존속 중에도 임차인이 월차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부가 문제될 수 있습니다.

이에 대하여 대법원 2016년 11월 25일 선고 2016다211309 판결은 “임대인에게 임대차보증금이 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지 여부를 자유로이 선택할 수 있고, 따라서 임대차계약의 종료 전에는 공제 등의 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니므로 임차인도 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다.”는 입장입니다.

따라서 당사자 간의 약정 등 특별한 사정이 없는 상태에서 차임지급을 거절한다면, 임대인이 연체차임을 임대차보증금으로부터 충당하지 아니한 경우 임차인은 그에 따른 지연손해금을 지급해야 할 뿐 아니라 임대인으로부터 계약 해지를 당할 수 있고(민법 제640조, 제641조, 상가건물임대차보호법 제10조의8), 계약의 갱신이 인정되지 않을 수도 있습니다(주택임대차보호법 제6조, 상가건물임대차보호법 제10조).

법무법인 최상

문의(063)904-3300