문: A는 B로부터 11억원에 아파트를 사기로 했습니다. 계약 당시 계약금은 1억 1000만원으로 정하였는데, 1000만원은 계약한 날 주고, 나머지 1억원은 다음날 은행계좌로 보내주기로 했습니다.
그러나 집주인 B는 다음날 부동산중개인에게 계약해제를 통보하고 계좌를 해지했습니다. A는 남은 계약금을 보내주려고 했지만 폐쇄된 계좌에 돈을 보낼 수 없었고 A는 부동산을 찾아가서야 B가 계약해제통보를 했다는 얘기를 들었습니다. 이에 A는 애초 정해 놓은 계약금은 1억 1000만원이니 미리 줬던 1000만원에 1억 1000만원을 더해 1억 2000만원을 줘야한다고 주장하였고, B는 계약금으로 1000만원을 받았으니 위약금으로 2배인 2000만원을 주면 그만이라고 맞섰습니다. 이 경우 B는 A에게 얼마를 지급해야 할까요.
답: 위 사안에서 대법원은 “실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급 된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다.”고 판단하였습니다.
즉 위 사안에서 집주인 B는 애초에 정해 놓은 계약금 1억 1000만 원에 다가 A로부터 받은 1000만원을 보탠 총 1억 2000만 원을 지급해야 만이 계약을 해제할 수 있다고 한 것입니다.
다만 법원은 “ ‘손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다”는 민법 제398조 제2항에 따라 계약금의 70% 정도로 감액해 A에게 지급하도록 했습니다. /법무법인 최상 문의 (063)904-3300
전휴정 변호사의 생활법률 이야기
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