Q. A는 乙로부터 주택을 임차하고 임차보증금을 지급한 뒤 위 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤습니다. A는 甲으로부터 돈을 빌리면서 甲에게 위 임차보증금에 관하여 질권을 설정해 주었고, 乙은 질권 설정에 대해 승낙을 하였습니다. 이후 丙이 위 임차주택을 양수하였는바, 이 경우 A의 채권자 甲이 전 소유자(종전 임대인) 乙에 대하여 질권의 피담보채권액 범위 내에서 임차보증금반환을 청구할 수 있는지 여부가 문제됩니다.
A. 주택임대차보호법상 임차인이 대항력을 가지는 경우, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는데(제3조 제4항), 이는 주택이 양도되는 경우 임차인을 보호하기 위하여 법률이 임대인의 지위 승계를 의제한 것입니다. 이러한 경우 임대차보증금반환채무에 관하여 대법원은, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하고, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하며, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다고 판시하고 있습니다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등).
위 사안과 같이 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권 설정을 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우에 관하여도 대법원은 2018다201610 판결에서 임대인은 구 주택임대차법 제3조 제3항에 의해 임대차관계에서 탈퇴하고 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다고 판시하였습니다. 그러므로 사안의 경우 甲은 전 소유자(종전 임대인) 乙에 대하여 임차보증금반환을 청구할 수 없을 것입니다.
법무법인 최상
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