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부동산 개발사업에서 토지개발 분야는 종합적인 개발사업이며 대단위 자본이 투자되는 공공개발과 비교적 소규모 자본이 소요되는 민간개발로 나누어 볼 수 있다.공공부문의 개발은 구획정리사업방식(환지방식)과 공영개발방식으로 시행되며, 대규모 택지개발을 주목적으로 한다.토지를 택지로 개발하는 것은 시장경제 원리에 의해 토지소유자가 스스로개발하는 것이 효율적이다.그러나 한정된 국토를 계획적으로 개발하고 국민의 기본생활권 중 하나인 주택문제를 해결하기 위해서는 정부의 개입이 불가피하다.택지의 개발은 1980년대 이전까지 토지구획정리 사업이 주를 이루었다. 그러나 구획정리사업에 따른 환지방식은 기존의 토지소유자에게 과도한 개발이익을 남기게 되고 개발 후의 토지가 이용되지 않고 가격이 상승할 때가지 방치된다는 폐해가 지적되었다. 이러한 문제점을 해결하기 위하여 공공사업 시행자가 전면적으로 개발사업지구를 전부 매수하고 개발하여 분양하는 이른바 공영개발사업이 도입되었다.이러한 토지개발의 양식인 공영개발방식과 기존의 토지구획정리사업방식에 대해 알아보자 토지구획정리사업은 사업지구내의 토지소유자와 가옥소유자가 조합을 결성하여 사업시행자가 되거나 지방자치단체, 한국토지공사 등 공공부문이 사업시행자가 된다. 사업시행자는 공사를 시행할 건설업체를 선정한 후 공사가 끝나면 개발된 토지를 공사대금으로 지급하며 이를 체비지라고 한다.공사가 완료된 후 기존 토지소유자는 개발된 토지를 도로, 공원 등 공공시설과 체비지를 기존의 토지소유 면적 비율로 부담하고 자신이 가지고 있었던 토지의 위치에 개발된 토지를 받게 된다.이를 환지라 한다. 공영개발방식은 한국토지공사, 주택공사 지방자치단체 등 사업시행자가 공적 주체로서 사업지구 내의 토지를 전면매수 또는 수용을하고 개발된 토지를 분양이나 입찰을 통하여 민간에 매각하는 방식이다.
4.15총선이 끝나면서 앞으로 아파트 분양원가 공개 문제가 어떻게 될지 관심이 쏠리고 있다.각 당이 제한적이나마 아파트 분양원가 공개를 공약으로 내걸었기 때문이다.16일 건설교통부와 업계에 따르면 4.15총선에서 열린우리당과 한나라당, 민주당,민주노동당 등 모든 당이 아파트 분양원가 부분 내지 전면공개를 공약으로 내걸면서총선이후 부동산시장에서 분양원가 공개 여부가 초미의 관심사로 떠올랐다.이번 총선에서 열린우리당은 공공아파트 분양원가 공개 신중추진, 한나라당과민주당은 공공아파트 분양원가 공개, 민노당은 민간을 포함한 모든 아파트 분양원가공개를 각각 약속했다.최소한 공공아파트 분양원가를 공개하는 문제에 있어서는 모든 당이 원칙적으로찬성입장을 밝힌 셈이다.따라서 대한주택공사나 각 시.도 도시개발공사가 짓는 공공아파트의 분양원가는공개될 가능성이 한층 높아졌다.실제 건설교통부도 올들어 공공택지 땅값 공개를 약속한데 이어 지난 2월 말 `주택공급제도 검토위원회'를 구성, 주공아파트 건축비 공개 여부를 검토하고 있다.땅값과 건축비를 공개되면 사실상 분양원가 전체가 공개되는 것과 마찬가지다.민간아파트 분양원가 공개 문제에 대해서는 열린우리당과 한나라당이 그다지 적극적인 움직임을 보이지 않고 있어 공개될 가능성은 낮아 보인다.하지만 공공아파트의 분양원가가 공개될 경우 민간아파트의 분양원가를 어느정도 짐작해 볼 수 있기 때문에 사실상 민간아파트도 직.간접적인 영향을 받을 수 밖에 없다.업계 관계자는 "지금 분위기 대로라면 공공아파트의 분양원가는 시점이 문제지언젠가는 공개될 수 밖에 없을 것으로 보인다"면서 "공공아파트 분양원가가 공개되면 민간아파트도 타격을 입을 수 밖에 없다"고 말했다.건교부 관계자는 "민간아파트의 경우 분양원가 공개를 전혀 고려하고 있지 않으며 다만 주공아파트에 대해서는 주택공급제도 검토위원회를 구성, 건축비 공개여부를 검토중"이라며서 "주공아파트 건축비 공개여부도 부동산시장에 미치는 부작용 등을 고려해 최대한 신중하게 결정할 계획"이라고 말했다.
"우리는 완벽한 기회가 오기를 기다리다가 삶을 헛되이 보내는 사람들을 잘 알고 있다. 그 사람들이란, 완벽한 여인을 기다리다가 사랑이 모두 지나갔음을 뒤늦게 깨닫는 머리 희끗한 노총각일 수도 있고 항상 창업할 시기만 찾다가 결국 아무것도 못하는 야심 많은 직장 동료일 수도 있다”스테판 폴란의에 나오는 위의 글은 읽을 때마다 '기회'에 대한 우리의 지나친 기대와 착각을 다시 한 번 반성하게 한다. 모든 상황 속에서 그러하듯 부동산 시장에서도 '기회'란 매우 중요하다. 투자자가 기회를 잡는 다는 것은 바로 성공을 의미한다고 해도 과언이 아니다. 더욱이 변화 속에 요동하는 우리나라 부동산시장에서 기회를 포착한다는 것은 쉬운 일이 아니다. 그럼에도 기회는 있는 법이지만 '조금만 더'를 외치며 완벽한 기회를 꿈꾸는 투자자에게 기회는 이미 뒷모습을 보이며 달려간 후이다. 우리나라 부동산 시장은 끊임없이 변화해왔다. 그 변화 속에서 투자자들은 언제 투자해야 할지 어느 때가 적기인지, 같이 고민해 왔다. 불과 6년 전인 1998년만 기억해 보더라도 외환위기 이전에 부동산을 산 사람들이 부동산 가격의 상승가능성은 보이지 않고 떨어지기만 하는 부동산 시장 속에서 땅이 꺼져라 한숨만 쉬는 분위기였다. 그러던 중 2000년에는 서서히 부동산 시장 분위기가 바뀌며 올라갔지만 전반적인 분위기는 '얼마나 오르겠느냐'였다. 이런 분위기를 비웃듯 2001년 이후 전세 값, 집값 막론하고 모든 부동산가격이 폭등해 2001년 이후 부동산 시장은 '만원'이라 할 정도로 투자자들로 넘쳐났다. 부동산투자 성공신화도 주변에서 어렵지 않게 볼 수 있는 일이 될 정도였다. 오르고 또 오르던 부동산 가격은 결국 정부의 강력한 부동산 대책과 제재 아래 주춤거리는 듯하지만 '부동산이 최고의 재테크'라는 인식은 아직도 여전하다. 다만 이제는 예전처럼 부동산이라면 이것저것 가리지 않고 투자하여 단기간에 고수익을 기대하는 투자자의 태도보다는 더 큰 눈으로 '사회적인 변화'를 감지하고 그에 따른 부동산 시장을 공략하는 자만이 성공할 수 있다는 것이다. 완벽한 상황과 기회를 마냥 기다리는 투자자에게 성공은 없다. 변화하는 사회와 상황을 파악하여 적기를 잡는 투자자에게 기회도, 성공도 함께 하는 법이다.
전국의 아파트와 연립주택 등 공동주택 500여만가구의 기준시가가 이르면 이달 말에 재조정된다.또 10.29 부동산 종합대책 이후 안정세를 보이던 서울의 아파트 값이 최근 다시상승 조짐을 보이고 있어 강남 지역의 고가 아파트 등을 중심으로 기준시가가 오르는 아파트단지가 적지 않을 전망이다.국세청 관계자는 14일 "일부 아파트의 경우 작년 4월 고시 이후 시세가 30~50%나 올라 시세 반영 비율이 40~50% 수준인 곳도 있다"고 지적하고 "한국감정원과 국민은행 등의 아파트 가격 조사 자료를 토대로 기준시가 재조정 작업을 진행 중"이라고 말했다.이 관계자는 "기준시가 재조정의 시점은 작년과 비슷한 시기가 될 것"이라고 말했다. 지난해 경우 기준시가 정기 고시는 4월30일에 이뤄졌다.기준시가 재조정은 지난해 12월 수시 고시를 통해 기준시가가 조정된 서울 등수도권 93만 가구를 나머지 400여만 가구는 작년 4월 정기 고시 이후 조정이 이뤄지지 않아 시세 반영률이 떨어진다는 판단에 따른 것이다.특히 부동산 정보제공업체 네인즈 조사 결과 10.29 대책 이후 하락했던 서울 아파트 가격이 올 1.4분기 중 평균 2.25% 올랐고 6억원이 넘는 고가 아파트 수가 올들어 1만2천가구 이상 늘어난 것으로 나타나 기준시가가 오르는 아파트단지가 속출할 것으로 보인다.기준시가가 오르면 상속세와 증여세의 부담이 그만큼 커지고 주택투기지역이 아닌 곳에서는 양도소득세도 크게 늘어난다.국세청은 이번 고시 때 기준시가의 시세 반영률을 지난해 12월 고시와 마찬가지로 ▲전용면적 25.7평 이하는 70%(수도권은 75%) ▲25.7평 초과∼50평 미만은 80%(85%) ▲50평 이상은 90%(90%) 수준까지 끌어올릴 방침이다.
경기침체의 그늘이 깊어지면서 법원경매에 부쳐지는 부동산 물건이 큰폭으로 증가했다. 이는 은행빚을 갚지 못갚는 채무자들이 늘어났기 때문이다.법원경매정보제공업체 지지옥션과 전주지법에 따르면 지난달 전주지법 관내에서 나온 부동산 물건은 3천10건으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간의 1천5백72건에 비해 2배 가까이 증가한 셈이다. 또 지난 1월과 2월의 경매물건이 각각 1천9백46건, 2천6백25건이었다는 점에서 부동산 경매물건의 증가추세가 두드러지고 있다.특히 지난달의 경우 전달에 유찰된 물건을 제외하고 처음 입찰에 부쳐진 신규물건도 7백57건으로, 지난해 같은 기간의 3백60건에 비해 2배이상 급증했다.세부적으로는 지난달의 아파트 경매물건이 전년 같은 기간(99건)의 2배를 웃도는 2백7건으로, 경매물건 증가를 주도했다.법원 경매물건이 이처럼 늘어난 것은 서민경제가 그만큼 나빠졌기 때문이라는 게 관계자들의 지적이다. 돈이 없어 은행 빚을 갚지 못하면서 담보로 잡힌 아파트 등이 경매시장에 쏟아지고 있는 것.한편 전국적으로는 지난달 법원 경매에 나온 부동산물건은 3만7천7백70건으로, 지난해 같은 기간보다 66% 증가했다.지지옥션 조성돈 차장은 "부동산 경매물건이 늘고 있는 것은 지속되는 경기침체로 은행빚을 갚지 못하는 이들이 늘고 있는데다 부동산 거래가 위축된 데 따른 것으로 보인다”며 "경매물건의 증가세는 당분간 계속될 것으로 전망된다”고 말했다.
몇년 전 은퇴한 김박사는 재테크엔 역시 부동산이 최고라면서 투자에 대한 깊은 관심을 갖고 투자시점을 노리고 있다. 그는 특히 고정적 임대수입이 있는 상가에 관심을 갖고 은퇴후 지금껏 찾기를 계속하고 있다.좋은 상가를 사서 높은 수익도 얻고 가격이 오르면 시세차익도 얻고자 하는 그의 생각은 매우 긍정적이다. 문제는 좋은 매물이 나와도 고민만 할 뿐 정작 결정을 내리지 못해 매번 기회를 놓치는 것이다. 지금도 상가에 둔 욕심을 버리지 못하고 가격의 변동만 분석하며 결정을 미루고 있는 상태이다.사람의 생각이란 끝이 없어 가지를 하나치면 그 가지에서 또 몇 줄기의 가지가 생겨 끊임없이 뻗어나가기 마련이다. 투자자가 적절한 투자의 타이밍을 잡느냐 못 잡느냐 하는 것도 이 생각을 어디서 끊고 결정하느냐에 달려 있다. 부동산을 구입하려 할 때 값이 오를 것인가 내릴 것인가 하는 결과에만 관심을 두면 투자의 시점을 놓칠 수 밖에 없다. 성공적인 투자란 과연 그 부동산 시장의 전망이 어떻게 될 것인지 그리고 오르 내릴 수 있는 요인을 분석하는 것을 남보다 한걸음이라도 앞서 하는 것이다. 욕심을 둔 종목에 투자 전망이 나쁜 경우엔 과감한 결단이 필요하다. 차일피일 미루며 미련을 버리지 못하고 집착하면 투자자의 시야만 좁게 할 뿐이다. 이러한 투자자들에게는 전체의 숲을 보듯 시장을 내려다 보는 여유가 필요하다. 투자할 종목을 집중해서 알아보고 분석하는 '나무를 보는' 태도도 중요하지만 전체적인 부동산 시장을 바라 보는 '숲을 보는' 자세가 더 필요한 것이다. 투자는 꿈이 아닌 현실이다. 생각과 고민으로 이상만 높일 것이 아니라 현재를 느끼는 순발력이 요구된다. 결정하기 어려울 땐 전문가의 자문에 귀를 기울이고 판단하는 것이 좋다. 성공적인 부동산 투자를 위해 고민은 신중하게 그러나 결정은 신속하게 해야 할 것이다. /장시걸 부동산중개업협회 전북지부장
펑퍼짐한 삼베옷에 허름한 중절모, 듬성듬성한 콧수염을 타고 연신 담배연기는 뿜어져 나오고, 긴의자 마주보고 걸터앉아 '장이야 궁이야'를 불러대며 상대를 다그치는 할아버지, 50∼60년대 골목어귀에서 자주 마주치던 복덕방 영감의 모습이다. 부동산 투기가 무엇인지도 모르던 그 시절, 고작해야 학생들 하숙방이나 구해주고 용던 몇푼 벌어쓰던 그 시절에는 복덕방이 부동산 중개업소라기 보다는 동네 사랑방에 가까웠다. 당연히 무슨 자격증이 있어야 하는 것도 아니고, 또 특별히 전문지식이 필요한 것도 아니었다. 그래서 복덕방은 1961년에야 제정된 '소개영업법'에 의해 1982년까지 신고제로 운영됐었다.그러나 토지나 건물이 재산증식을 위한 호재로 이용되면서 사정은 달라졌다. 엉성한 계약 때문에 분쟁이 자주 일어났고, 심지어 복덕방을 상대로 손해배상을 청구하는 일까지 벌어졌다. 이쯤해서 정부는 부동산 중개가 일반 시민생활에 끼치는 영향이 예상외로 크다는 점을 인식하고 1983년도에 '부동산중개업법'을 제정 공포하기에 이르렀다. 이어 1984년 4월부터는 '허가제 중개업'이 시행되고, 이듬해인 1985년에는 중개업자에게 법적 자격을 주는 공인중개사 시험을 실시, 지금까지 매년 시행해오고 있다.이제 부동산 중개업소는 옛날의 복덕방처럼 더이상 낭만적인 곳이 아니다. 거래행위에 대해 법적 책임을 지는 것은 물론이거니와, 일반 기업과 같이 이윤을 내지 않으면 살아남기가 어렵다. 부동산 투자 자문사, 즉 부동산 컨설턴트라는 이름으로 영업활동을 하고 있는 부동산 중개업소는 말이 중개업소지 웬만한 기업 뺨치는 수준이다. 대학에서 부동산경영학이나 법학을 전공한 이들은 정부에서 발표하는 국토이용계획이나 도시기본계획과 같은 전문 자료를 면밀하게 분석하여, 고객들에게 고수익을 올릴 수 있도록 해준다. 복덕방이 부동산 투자 자문사로 발전하기 까지 실로 엄청난 변화를 거듭해 온 것이다.한데 엊그제 어처구니 없는 사건이 터져 국민들을 어리둥절하게 하고 있다. 위조된 공인중개사 자격증이 최하 1백만원에서 최고 2천만원 까지 거래가 된 것이다. 게다가 더욱 황당한 것은 가짜 자격증으로 중개업소 까지 개설을 했다. 지금이 무슨 복덕방 시대라고... 봉이 김선달이가 혀를 내두를 일이다.
본격 이사철을 맞아 도내 아파트 매매·전셋값이 상승세를 지속하고 있다.도내 부동산업계에 따르면 지난달 아파트 매매 및 전세시장에 막바지 이사 수요와 재건축 이주 수요가 몰리면서 일부 선호지역을 중심으로 가격이 급상승했다.특히 전주 중화산동 및 서신동 지역의 40평형 이상 대형 평형대의 아파트값이 큰폭으로 오르면서 지난달 매매값 상승을 주도한 것으로 나타났다.실제로 전주 중화산동의 현대에코르와 코오롱하늘채 아파트의 매매가격은 30평형대가 1억6천만∼1억8천만원, 40평형대는 2억5천만∼2억8천만원으로 한달새 1∼2천만원씩이나 올랐다. 50평형대의 경우 3억원을 웃도는 가격에 호가되고 있지만 매물 품귀현상으로 거래는 거의 이뤄지지 않고 있으며, 서신동지역 아파트들도 상승세는 둔화됐지만 롯데백화점 개장 기대감으로 초강세를 유지하고 있다. 이는 전주지역에 대형 평형대의 물량이 적은 상황에서 서부신시가지를 중심으로 한 개발 기대감까지 겹쳐 이들 지역 아파트를 구입하려는 실수요자가 꾸준하게 나타나고 있기 때문으로 풀이된다.전세시장도 상황은 마찬가지. 롯데백화점 개장이 눈앞으로 다가온 가운데 일부 재건축 아파트 조합원들의 이주 수요가 가세하면서 전주 서신동 및 중화산동 등 일부 선호지역을 중심으로 전세난이 갈수록 심화되고 있다. 이에따라 이들 지역의 전세값은 매매가격의 90∼95% 수준까지 올랐으며 삼천동지역도 안행현대 32평형은 250만원, 42평형은 3백만원 가량씩 각각 올랐지만 매물이 거의 없어 전세구하기가 쉽지 않은 실정이다. 부동산업계 관계자는 "전주 서신·중화산동 지역을 중심으로 매매값이 급등했다”며 "전세값도 매매값의 90∼95% 수준까지 올랐지만 매물이 거의 없는 실정”이라고 말했다.
"내 것 가지고 내 마음대로 하는 데 웬 참견이야!” 이러한 막무가내의 사고를 표출하고 행동하는 사람들이 있다. 이들의 태도는 자신의 이익을 위해서라면 어떻게든 밀어붙이는 경우와 결과를 예측하지 못하는 무지에서 오는 경우 두가지로 구별해 볼 수 있다. 어쨌든 이러한 유형의 사람들은 그 무엇보다도 공공의 이익과 윤리가 요구되는 부동산 시장에서도 심심치 않게 나타나 건강한 투자의 흐름을 저해하고 있다. 부동산은 사적인 소유가 인정되는 개인의 재산이다. 그러나 다른 재산과는 달리 부동산의 이용은 법에 의해 엄격히 규제를 받고 있다. 공공성이 강하다는 것이 규제의 이유이다. 국토가 좁고 인구밀도가 높은 나라일수록 부동산은 법으로 더욱 엄격하게 이용을 규제하고 있는 것이다. 최근에는 국토가 넓은 나라에서도 자연환경의 파괴를 막고 보존하고자 개발을 제한하고 있는 추세이다. 전자에 해당하는 우리나라의 경우 국토이용계획을 수립해 전 국토에 '국토이용법'상 용도지역을로 설정하여 계획적인 개발과 이용이 이루어지도록 유도하고 있다. 또한 난개발이 예상되는 지역, 특히 도시지역은 '도시계획법'을 통해 미리 정해 놓은 용도에 맞게 개발을 유도하는 '용도지역'을 실행하고 있으며 특별히 보호가 필요한 지역은 '용도지구'로 지정해 놓고 있다.부동산에 대한 이러한 법률적 제재는 좁은 국토를 보다 계획적이고 체계적으로 이용해 난계발을 방지하고 환경친화적인 국토이용체계를 구축하기 위해서이다. 부동산 소유자뿐만 아니라 부동산을 매입하려는 투자자의 경우에도 사전에 부동산의 용도와 그 지역에 해당하는 법률적 규제를 올바로 이해하고 투자해야 건강한 투자는 물론 공공의 이익을 가져올 수 있다.부동산 투자의 미덕은 '나만 잘되면 된다'가 아니라 '나와 공공의 이익을 고려하는' 태도에서 온다./장시걸 부동산중개업협회 전북지부장
공공택지 공급때 선수협약제도(선분양)가 아파트 분양가 상승을 부추긴다는 지적이다.도내 주택건설업계에 따르면 공공택지 분양가격은 토지공사 등 사업시행자에 의해 정해지며, 낙찰업체와의 선수협약에 의해 계약금 및 중도금 등으로 분양대금의 상당부분을 부과하고 있다.하지만 선수협약시 인근지역의 아파트 분양가격 등을 기준으로 토지가격을 역산한 잠정가격으로 공급하는가 하면 택지공급 1∼2년전에 분양대금을 납부토록 요구해 업계의 금융비용부담을 가중시키는 등 선분양제도가 분양가 상승 요인으로 작용하고 있다.실제로 전주 서부신시가지 공동주택지의 평당 낙찰가는 263만∼297만원으로 3백만원대에 육박해 평당 분양가 6백만원 시대를 예고하고 있다. 게다가 해당 부지에 매립된 쓰레기를 이전하는데 소요되는 최소 1년6개월여 동안 착공도 하지 못하는 상황에서 작년 8월 낙찰후 6개월 이내에 대금을 납부토록 요구해 분양가 인상 명분을 제공했다는 분석이다.서부신시가지 공동주택용지 3필지의 총 분양대금이 865억원인 점을 감안하면 최소 1년동안의 이자부담(예금금리 4%, 대출금리 6% 기준)은 34억∼51억여원으로, 세대당 234만∼331만원 가량 부담해야 할 것으로 추산된다.뿐만 아니라 일부 사업시행자는 장기간(통상 1∼2년)이 경과한 후 본계약 명분으로 기체결한 선수협약금액을 무시하고, 인근지역의 지가상승분 및 아파트가격 상승분 등을 감안해 분양금액을 대폭 상향조정한 계약 체결을 요구하는 경우도 적지 않은 것으로 전해졌다.이에따라 주택건설업계는 최근 열린 건교부 초청 간담회에서 공공택지 선분양제도를 폐지하거나, 선수협약시기를 조정해 가격변동요인을 최소화하는 방안으로 선분양제도를 개선해줄 것을 건의했다.주택건설협회 전북도회 관계자는 "일부 택지의 경우 선수협약시 잠정가격보다 본계약시 공급가격이 70∼80%이상 상승, 인근지역의 주택가격 상승을 초래하기도 한다”며 "주거생활 안정을 위해선 부동산 거래차익 발생 등 택지개발의 외부 요인에 관계없이 저렴하게 택지를 공급해야 한다”고 말했다.
`주택거래신고제'가 30일부터 본격 시행된다.29일 건설교통부에 따르면 특정 지역에서 일정 규모 이상의 주택을 거래할 경우관계 기관에 반드시 신고토록 하는 것을 골자로 한 주택거래신고제가 본격 시행되면서 앞으로 부동산투기가 어느정도 줄어들 것으로 기대된다.주택거래신고지역에서는 부동산 거래내역이 낱낱이 파악되고 취득.등록세 등 각종 세금이 실거래가로 부과되기 때문이다.주택거래신고지역은 건교부 장관이 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하게되는데 3월 집값동향이 나오는 4월10일은 돼야 어느정도 윤곽이 드러날 전망이다.따라서 어느 곳이 주택거래신고지역으로 지정될지 여부는 좀더 지켜봐야 하지만일단 강남지역은 반드시 포함될 것으로 알려졌다.강남지역의 집값 상승률이 최근 몇달간 진정세를 보이고 있긴 하지만 지난해 큰폭으로 오르면서 전체적인 집값 상승세를 주도한데다 만약 강남지역은 빠지고 근래들어 강세를 보이고 있는 다른 지역만 주택거래신고지역으로 묶일 경우 형평성에 문제가 생길 수 있기 때문이다.건교부가 당초 주택거래신고지역 지정 대상을 투기지역중 주택가격이 월간 1.5%이상 급등하거나 3개월간 3% 이상 지속적으로 상승한 지역으로 한정했다가 뒤늦게연간 집값상승률이 전국 평균의 배를 넘는 지역을 추가한 것도 이러한 이유에서 비롯된 것으로 알려졌다.실제 건교부의 자체 평가결과 월간 1.5% 상승, 3개월간 3% 상승 기준만 적용할경우 자칫 강남지역은 빠지고 수도권 일부 도시와 지방도시만 주택거래신고지역으로지정될 수도 있는 것으로 분석됐다.강남지역과 함께 경기도 과천, 분당신도시, 충남 논산 등도 주택거래신고지역으로 묶일 가능성이 높은 것으로 전해졌다.국민은행 2월 집값동향에서도 서울에서는 강남.강동.송파구가, 수도권에서는 과천시와 안성시가, 지방에서는 경남 거제시, 충남 논산.천안시, 강원 춘천시 등 총 9곳이 주택거래신고지역 지정 요건을 갖춘 것으로 조사됐었다.건교부 관계자는 "지금으로서는 구체적으로 어느지역이 주택거래신고지역에 해당된다고 말할 수 있는 입장이 아니다"면서 "일단 3월 집값동향까지 지켜봐야 한다"고 말했다.한편 주택거래신고지역에서는 일정 규모(아파트 18평 초과, 연립주택 45평 초과)이상의 주택을 거래할 경우 15일 이내에 관할구청에 거래내역 등을 반드시 신고해야하며 위반시는 취득세의 5배까지 과태료가 부과된다.주택거래신고지역에서는 취득.등록세가 지금보다 3∼5배 가량 증가하는데 강남과 분당신도시가 주택거래신고지역으로 지정된다고 가정할 경우 강남 대치동 A아파트는 취득.등록세가 840만원에서 3천만원으로 3.57배, 분당신도시 B아파트는 260만원에서 1천750만원으로 6.73배 각각 늘어날 것으로 분석됐다.
지난해부터 증가세를 보이던 주택건설 경기가 올들어 심한 침체 양상을 보이고 있다.전북도에 따르면 올 2월말 현재 도내 주택건설 실적은 2백87호로 전년 동기의 1천1백20호나 2002년 동기의 2천7백26호에 비해 크게 줄었다. 이는 주택건설의 주축을 이루고 있는 아파트 건설이 크게 감소한데다 단독주택이나 다세대주택 등의 건설도 줄었기 때문이다.아파트 건설의 경우 2002년에는 2천26호, 지난해에는 7백42호가 건설됐지만 올해는 아직 16호에 그치고 있다. 참여정부의 무주택서민을 위한 국민임대주택 1백만호 계획에 따라 지난해 주공이 13개 단지 6천5백48호를 추진한 뒤 별다른 움직임이 없는 실정이다.한편 2월말 현재 미분양 아파트는 준공전 1천9백75호, 준공후 1천2백98호 등 3천2백73호로 집계됐다. 준공후 미분양의 지역별 현황은 전주 70호, 군산 8백25호, 익산 89호, 정읍 97호, 남원 77호, 김제 9호, 완주 32호, 무주 34호, 임실 39호, 고창 4호, 부안 22호이다.
튼튼한 아파트의 대명사 <주>제일건설(사장 윤여웅)이 야심을 갖고 응찰한 경기도 화성시 향남지구 공택주택지 1만2천평이 낙찰, 수도권 진출이라는 또하나의 일을 낼 채비를 끝냈다.지역 대표적 아파트 건설업체인 <주>제일건설은 지난 26일 한국토지공사 화성사업단이 발주한 경기도 화성시 향남지구 공동주택지 11개필지중 11블럭을 낙찰, 도내 최고의 아파트 건설업체다운 명성을 유감없이 발휘했다.특히 향남지구는 교통과 교육, 환경 등 주변적 여건이 수도권내 택지중 최적지로 손꼽히는 곳으로 최고의 품질로 승부를 걸어온 <주>제일건설의 시공 능력으로 미뤄볼때 소비자들의 구미를 당겨주기에 충분한 것으로 예상돼 전북 지역 주택 건설업체들에게 새로운 자부심과 자긍심을 심어주고 있다.치열한 경쟁력을 뚫고 제일건설이 이번에 낙찰받은 향남지구의 공동주택지는 모두 1만1천9백38평으로 26평형 이상 아파트 5백세대 가량을 공급할 수 있는 부지이다.경상도와 충청지역에서 예상치 못한 높은 청약 결기를 자랑하며 타지역 공략에 좋은 선례를 남긴 제일건설이 이번에 낙찰받은 택지는 위치상 접근성이 용이, 벌써부터 경기도 일대 입주 예정 주민들에겐 최적의 투자 지역으로 손꼽히고 있다.
LG자이 아파트가 전주 송천동 지역에 들어선다.<유>한백종합건설(대표 소희영)에 따르면 전주 송천동 토지구획정리사업지구내 6천8백여평에 34평형 324세대, 46평형 104세대 등 총 428세대의 'LG전주자이'아파트를 다음달 말께 공급할 예정이다. LG건설이 시공하는 이 아파트는 삼성래미안, 현대홈타운, 대림e―편한세상 등과 함께 높은 브랜드 인지도에 힘입어 수도권 등지에서 큰 인기를 얻고 있는 아파트로 '자이(Xi)'는 'extra intelligent(특별한 지성)'를 의미하는 영문자의 약어이다.특히 호남고속도로 및 전군간 전용도로 등 교통 접근성이 용이할 뿐 아니라 35사단 이전에 따른 전주 북부권 개발 기대감으로 소비자들의 관심을 모으고 있다.회사측은 세대 내부에 부재시 방문자 리트스 관리 및 외부에서 핸드폰이나 PC로 제어할 수 있는 최첨단 홈네크워크시스템을 갖춘데다 친환경정수시스템과 무인경비시스템을 도입하는 등 신개념의 인텔리전트 아파트를 선보인다는 계획이다.또한 김치냉장고 및 가스오븐렌지, 붙박이장, 화장대 등 각종 가전제품과 가구들을 기본으로 제공하는 한편 입주자들의 건강을 위해 건강벽지 및 인체에 무해한 접착본드 등을 사용할 방침이다.한백건설 관계자는 "35사단이 이전되면 송천동이 북부권 개발의 핵심으로 떠오를 것”이라며 "인근에 대형할인쇼핑몰 및 및 교육시설을 갖추고 있어 최적의 주거지로 급부상하고 있다”고 말했다.모델하우스는 솔내고(구 전북체육고) 옆에 건설중이며 조만간 일반에 공개한다. 문의 277-9999
아파트 분양 원가가 끝없이 치솟는 상황에서 아파트 분양 원가를 공개하라는 시민 사회의 여론이 높아가는 상황에서 전북개발공사가 서울, 대전 등지에 이어 현대 에코르 아파트의 분양 원가를 공개하여 앞으로 어떤 영향이 나타날지 관심을 끌고 있다.아파트의 생산 원가를 공개하라는 일반 시민들의 요구는 일견 타당성을 지니고 있는 듯이 보인다. 분양 아파트 가격이 해마다 큰 폭으로 상승하고 이는 곧바로 기존 아파트의 거래가격을 상승시켜 서민들의 주택 구입을 어렵게 하는가하면 아파트 가격의 거품 현상을 조장하여 언제인가는 심각한 자산 가치 하락의 폐해를 발생시킬 우려가 있기 때문이다.그러나 민간 업계나 관계 정부 당국은 원가의 공개가 반드시 긍정적인 효과만 가져오는 것이 아님을 강조하고 있어 일반 시민 사회와는 다른 의견을 보이고 있다.우선 과거처럼 아파트 분양 가격을 정부가 규정해 주는 경우 기업 이익의 감소로 주택 공급이 감소하는 문제가 지적되고 있다. 이는 주택 공급 부족으로 인한 아파트 가격 상승 요인을 형성한다.다음으로는 신규 아파트의 경우 분양권에 대한 과도한 프레미엄 형성이 문제가 된다. 결국 가격 규제가 이중 시장을 형성하여 아파트 투기를 더욱 부추기는 결과가 발생할 수 있다.원가 공개도 직접 가격 규제와 유사한 효과를 발생시킬 수 있다는 점에 우리는 더욱 깊은 관심을 가져야 한다. 우선 판매가격과 원가의 차이가 독점 이익인지 여부를 잘 검토해 보아야 한다. 만일 건설 회사의 이익이 전부 독점 이익이라면 이에 대한 대책을 특별히 강구할 필요는 당연히 발생한다.그러나 생산 원가와 마찬가지로 건설회사가 정당한 이익의 원천을 보유하고 있는 경우에는 이는 비난의 대상이 될 수는 없을 것이다. 예를 들면 전국적인 브랜드 가치가 존재하는 경우라든가, 품질이나 기술, 사후 관리 등에서 그만한 가치를 지니는 경우도 생각해볼 수 있다. 아파트 대지 부지의 확보난 등도 이익의 원천을 구성할 수 있다.만일 독점 이익의 성격이 강하다면 정부나 지자체는 독점의 요소가 무엇인지를 인식하여 이를 해소할 수 있는 적극적 자세를 가져야 할 것이다.어찌되었든 이번 전북개발 공사의 원가 공개는 시민 사회의 요구에 부응한 적절한 조치였다고 생각된다. 이를 계기로 민간 업체도 품질에 비해 과도한 가격 인상을 추구하고 있는 것은 아닌지 차제에 신중히 검토할 필요가 있을 것이다.
전주시 중노송동 인봉지구의 '해오름' 아파트가 20일 모델하우스를 개관하고 본격적인 분양에 들어갔다. 인구지구 재개발사업을 위해 우성종합건설이 건설하는 해오름 아파트는 22평형 32세대, 31평형 68세대, 38평형 2백세대, 51평형 1백세대 등 총 4백세대로 이중 조합원 몫으로 배정된 88세대를 제외한 나머지 312세대를 일반에 분양한다.전북 동부생활권의 생활편의시설 및 교육시설, 교통환경 등을 장점으로 내세운 이 아파트의 평당 분양가는 22평형 450만원, 31평형 450만, 38평형 470만, 51평형 490만원이다.청약신청은 24일 1·순위, 25일 3순위를 대상으로 접수한다.
전북개발공사가 19일 공개한 전주 화산지구 현대 에코르 아파트 분양원가 내역은 도내 민영 아파트의 분양 수익률을 추정할 수 있는 근거를 제시했다는데 의미가 있다. 개발공사의 이익은 분양가의 6.1%에 불과했지만 부지비 및 공사비와 판매관리비 등의 원가를 감안할 때 민간부문은 훨씬 버금가는 수익을 거뒀을 것이라는 추정이 가능하기 때문이다.이에따라 도내 시민단체들의 민간주택건설업체에 대한 원가공개 압력도 더욱 거세질 것으로 예상된다.△어떻게 산정했나= 토지비는 개발공사가 화산지구를 개발한 주체이기 때문에 분양가보다 다소 낮은 조성원가를 기준으로 책정, 평당 56만8천원으로 평당 분양가의 18.44%를 차지했다. 건축비는 평당 214만3천여원(총 786억8천259만여원)으로 전체의 69.48%에 달했으며 각종 공사비에 설계비, 감리비, 부대비용 등이 포함됐다. 판매관리비는 평당 7만8천여원(총 28억8천여만원)으로 2.55%에 이른다.△민간업체 폭리 논란= 개발공사의 원가 공개로 민간업체들이 폭리를 취했다는 비난을 면키 어렵게 됐다. 특히 지난해 4백만∼5백만원대의 분양가로 공급했던 민간업체들의 경우 부지매입비 및 관련 세금, 승인절차 비용 등 공기업보다 추가되는 비용을 감안하더라도 분양수익률은 약 20% 이상에 이를 것으로 추정된다.아파트공동체연구소 최두현 정책실장은 "이익을 추구하는 민간기업이라 하더라도 약 10% 정도면 적정한 수익률”이라며 "개발공사 원가내역을 보면 최근 분양한 민간업체들이 폭리를 취했다는 의구심을 들게 한다”고 말했다.△분양원가 공개압력 거세질 듯= 시민단체들이 원가공개 운동을 본격화하고 있는 가운데 개발공사가 원가를 공개함으로써 민간업체들에 대한 원가공개 압력은 더욱 가중될 전망이다. 시민단체는 특히 이번 원가공개를 민간기업으로 확산시키는 계기로 삼을 움직임이다.하지만 민간업체들은 분양가 규제 및 형평성 결여 등을 이유로 강력 반대하고 있어 원가공개 확산여부는 불투명한 실정이다.전북개발공사도 이를 의식한 듯 "공기업의 분양원가를 민간기업과 일방적으로 비교하는 것은 적절치 않다”며 "이번 원가공개가 지역업체나 다른 공기업의 압력수단으로 작용하는 것은 바람직하지 않다”고 강조했다.
서울 및 대전도시시개발공사에 이어 전북개발공사도 아파트 분양수익률을 공개했다.전북개발공사는 19일 전주시 중화산동 화산택지개발지구내 건설해 지난해 말 입주 완료한 현대에코르 아파트의 분양원가는 289만원으로 평당 분양가 308만원(부가세 제외)에 비해 분양수익률은 6.1%로 분석됐다고 밝혔다.전북개발공사가 이날 공개한 분양원가에 따르면 현대에코르 992세대의 총수익금은 1천132억원으로 이중 대지비용 208억원, 공사비 786억원, 판매관리비 28억원, 법인세 29억원 등 총 1천63억원의 분양원가를 제외하면 69억원의 이윤이 발생했다. 여기에 분양선수금 이자수익을 합하면 에코르 아파트 사업으로 거둔 총수익은 84억원으로 집계됐다.이번 분양원가 공개는 개발공사 자체분석결과를 바탕으로 산정과정 및 산정기준에 대한 회계법인의 검토와 자문에 따른 것이다.하지만 지난해 분양한 민간 아파트의 경우 평당 분양가가 4백만∼5백만원에 달해 상대적으로 비싼 부지매입비 및 광고비 등을 감안하더라도 민간 건설업체가 아파트 건설로 폭리를 취한다는 비난을 피할 수 없게 됐다.또 주택공사나 토지공사 등 공기업과 민간부문에서 건설하는 아파트 분양원가에 대한 공개 압력이 더욱 거세질 전망이다.전북개발공사 관계자는 "공기업으로서 적정한 수준의 이윤을 창출하 수 있는 범위내에서 다른 아파트의 분양가를 감안해 분양가격을 책정했다”며 "분양수익금의 일부는 전북도에 배분했으며 잔여금은 향후 서민 주거안정을 위한 임대아파트 등의 건설재원으로 사용할 계획”이라고 말했다.
지난해 부동산 붐을 타고 농지 불법전용도 증가한 것으로 나타났다.농림부는 지난해 전국적으로 총 3천507건에 528ha의 농지가 불법 전용으로 단속에 걸린 것으로 집계됐다고 19일 밝혔다.이는 2002년(3천370건, 397ha)에 비해 건수로는 4.1% 늘어나고 면적으로는 33%증가한 것이며 아울러 건수로는 2001년(3천959건)보다 적지만 면적으로는 난개발이 극심했던 98년(5천232ha)보다도 오히려 소폭 늘어난 것이다.농림부 관계자는 "지난해 지방자치단체에 농지 불법전용 단속을 수차례 독촉하는 등 단속을 강력하게 한데다가 부동산 투기 붐도 일부 원인으로 작용한 것으로 보인다"고 말했다.
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